나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72383 [1] 경기도 구리시 교문동 228-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린 생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 북측 인근의 6번 국도변으로 버스정류장이 소재하고, 북동측 근거리에는 경의중앙선 "구리역"이 위치 하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한｛［도시계획조례］［별표8 참조］｝, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호 구역(교문초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립 승인지역), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25.［허가대상자: 외국인 등).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콩크리트조 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층으로 (건물사용승인일 : 1987.01.24). 외벽 : 타일 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

근린생활시설 및 주택(1층 : 점포2, 2층 월룸형 2가구, 3층 : 1가구(방2,주방,거실, 욕실겸 화장실, 지층 : 점포 1)로 이용중임.(현장실사시 소유자 및 이해관계인 부재와 일반건축물대장상 건물현황도가 미등재 되어 있어, 외부관찰, 인근탐문 등을 통하여 내부 이용상태를 작성 하였음).

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비(주택 부분) 등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72383 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 228-11

건물 용도: 근린주택

토지 면적: 85.40㎡ (약 25.83평)

건물 면적: 234.69㎡ (약 71.00평)

제시 외 건물 면적: 26.60㎡ (약 8.05평)

1.2. 면적 및 감정가

토지 제시 외 면적: 0.00㎡

건물 제시 외 면적: 26.60㎡

감정가: 957,928,740원

토지 면적: 85.40㎡ (약 25.83평)

건물 면적: 234.69㎡ (약 71.00평)

토지 지분: 85.4㎡

건물 지분: 234.7㎡

1.3. 경매 상세 정보

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 강OO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활 시설, 업무 시설, 소규모 공동 주택, 단독 주택 등이 혼재하는 지역으로 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 북측 인근 6번 국도변에 버스 정류장이 있고, 북동측 근거리에는 경의중앙선 "구리역"이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 사다리형으로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주상용 건부지 등으로 이용 중입니다. 본 건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(교문초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25. [허가대상자: 외국인 등]).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 분석

* 임차인: 박 (상호:해바라기)

보증금: 5,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-24, 대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다. (차임이 0원으로 특이사항 확인 필요)

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2025-02-24, 대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (상호:카페오글)

보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-07-11, 대항력: 있음

비고:

* 임차인: 조 (상호:조이펌)

보증금: 10,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2023-07-25, 확정일자: 2025-10-21, 배당신고일자: 2025-10-21, 대항력: 없음

비고: (확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 확인 필요)

* 임차인: 홍

보증금: 3,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2016-11-09, 대항력: 있음

비고:

3.2. 인수되는 권리 및 보증금

* 토지 등기부 채권 총액: 0원

* 건물 등기부 채권 총액: 0원

* 인수 보증금 합계: 0원 (등기부상 말소기준 권리보다 선순위인 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 단, 대항력 있는 임차인들의 보증금은 실제 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 교문초등학교 북동측 인근의 상업지역에 위치하며, 근린 생활 시설, 업무 시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 구리역이 인근에 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 5월, 7월에 인근 지역의 다세대 및 연립 주택이 2.55억원(47.76㎡), 5.0억원(70.25㎡), 6.5억원(148.73㎡)에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,440만원 ~ 2,350만원 수준입니다. 본 건은 근린주택으로서 건물 연식이 오래되었으나, 일반상업지역에 위치하여 토지 가치가 중요하게 평가될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

건물은 1987년 1월 24일 사용 승인된 철근콘크리트조 및 세멘벽돌조 슬래브 지붕 3층 건물입니다. 1층은 점포 2개, 2층은 원룸형 2가구, 3층은 주택 1가구(방2, 거실, 주방, 욕실), 지하층은 점포 1개로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

물건지 인근에는 교문초등학교, 인창중학교, 인창고등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 구리시민체육센터가 인접해 있습니다. 상업지역에 위치하여 각종 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 지도 상으로 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 대항력 있는 임차인 3명 (박 , 이 , 홍 )이 존재하며, 총 보증금 1,300만원이 있습니다. 비록 등기부상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 박 임차인의 경우 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 관리 리스크

건물이 1987년 준공되어 연식이 30년 이상 경과하였으므로, 건물 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

경매 구분 상 '공유물분할을 위한 경매'이므로, 일반 경매와는 다른 특수성이 있을 수 있으며, 복잡한 권리 관계나 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 교문동 일반상업지역에 위치한 근린주택으로, 토지 면적 대비 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 무난한 편입니다. 다만, 30년 이상 경과한 건물 노후도와 대항력 있는 임차인 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임차인과의 협상 가능성, 추가 비용 발생 여부를 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구리시 교문동 일반상업지역 내 위치하여 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 구리역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 건물은 노후되었으나, 상가 및 주택 혼합 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가가 시세 대비 높을 수 있어, 시장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 957,928,740원

최근 실거래가 분석 결과, 유사 지역의 다세대/연립주택이 평당 약 1,440만원 ~ 2,350만원에 거래되었음을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 본 건은 일반상업지역 내의 토지 가치가 중요하며, 건물 연식을 감안할 때 토지 가치에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인들의 보증금 합계(13,000,000원) 및 명도 관련 제반 비용을 고려해야 합니다.

이에, 합리적인 투자 가치를 고려하여 예상 입찰가는 약 750,000,000원 ~ 850,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이 범위는 감정가 대비 약 78.3% ~ 88.7% 수준이며, 시장 가치와 잠재적 위험 요소를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.