나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512727 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2011-09-28)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-09) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경512727 (1) 사건으로, 인천광역시 미추홀구 주안동 585-11 4층401호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 128,000,000원이며, 토지 면적은 30.50㎡ (약 9.23평)입니다.

건물 면적은 52.52㎡ (약 15.89평)으로, 전용 면적 또한 52.52㎡입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

건축물물리적 정보에 따르면, 본 건물은 2011년 09월 28일에 사용 승인되었으며, 총 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

전체 건물 연면적은 395.21㎡ (약 119.55평)이며, 해당 건물이 속한 대지의 면적은 205.6㎡ (약 62.19평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "인천기계공업고등학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 주로 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남서측의 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 고도지구(GL+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 04월 06일에 접수된 강서세무서장의 압류(갑20)입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,162,000,000원입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 경매 신청 채권자이며, 그 외 국세 및 지방세 압류, 주택임차권 등의 권리가 설정되어 있었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 손 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-10, 대항력 없음.

* 나 : 보증금 142,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-30, 확정일자 2021-11-12, 배당신고일자 2024-03-06, 대항력 없음.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 순위 6번의 주택임차권(나 )은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

* 말소기준권리인 강서세무서장의 압류(갑20) 이후에 설정된 모든 권리(갑구의 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등) 또한 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 인천기계공업고등학교가 있어 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 지역은 상업 시설보다는 주거용 부동산이 주를 이루고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통망은 양호한 편이며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 인천기계공업고등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다.

일반적인 주거 지역에서 이용 가능한 편의시설 및 생활 기반 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 이는 거래 과정에서 일부 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 권리분석 결과 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 말소 동의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

고도지구 및 외국인 한정 토지거래계약 허가구역 지정은 건축 행위에 제약이 따르거나, 외국인 구매 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

특히, 주택도시보증공사의 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리관계가 매우 깨끗한 편입니다.

감정가 1억 2,800만원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 학군 접근성.

* 모든 권리가 말소되는 깔끔한 등기부상 권리 관계.

* 낙찰 후 인수해야 할 임차 보증금 및 기타 부담이 없음.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

최근 인근 지역의 유사 다세대주택 실거래가 분석 결과, 면적 43.33㎡~44.77㎡의 거래 금액이 8,200만원에서 12,200만원 범위에 있습니다.

본 건은 52.52㎡의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 128,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격대의 면적 및 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

특히, 44.77㎡ 면적이 12,200만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가는 시장 가격 수준에 부합하거나 경쟁력 있는 수준입니다.

따라서, 적극적인 입찰 전략을 고려하여 감정가를 상회하는 금액으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

종합적인 시세 분석 및 경쟁 예상치를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.