나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512853 [1] 인천광역시 서구 연희동 706-2 대명파크타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '인천지하철 2호선 아시아드경기장역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 기존주택지대에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으며, 북서측 인근에 인천지하철2호선 '아시아드경기장역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호로서, (사용승인일:1994.11.28) 외벽: 치장벽돌 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 및 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)) , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -본건은 현장조사시 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여, 집합건축물대장상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문 및 동유형 구분건물 일반현황 등에 의하여 평가하였으므로 입찰시 내부구조등은 별도로 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512853 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 706-2 대명파크타운 4층 402호

* 건물명: 대명파크타운

* 토지면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 23.52㎡ (약 7.11평)

* 건물면적: 44.97㎡ (약 13.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층

* 사용승인일: 1994.11.28

* 감정가: 90,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험

* 특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 주택 취득 시 허가 필요, 2025.8.26~2026.8.25), SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 연희동 소재 '인천지하철 2호선 아시아드경기장역' 남동측 인근에 위치함.

* 주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대에 위치함.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 노선버스정류장 소재, 북서측 인근에 인천지하철 2호선 '아시아드경기장역' 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북측으로 폭 5미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (접수일자: 2022.03.10)

* 후순위 권리:

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 84,000,000원, 전입일자 2020.05.21) - 말소 (인수 보증금 없음)

* 강제경매: 서울보증보험 (채권액 98,489,424원, 접수일자 2025.09.29) - 말소

* 인수되는 보증금: 0원

* 집합건물 등기부상 총 채권액: 1,800,000,000원 (이는 본 경매 신청 채권액과는 별개로 등기부상 총 기재 채권을 의미할 수 있으며, 신중한 검토 필요)

* 물건명세서 상 특이사항: 을구 7번 주택임차권등기(한국토지주택공사)가 매각으로 소멸되지 않는 권리라고 명시되어 있으나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있고 인수 보증금이 '0원'으로 산정된 점을 미루어 볼 때, 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 입찰 전 법원 집행관에게 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 인천 서구 연희동의 기존 주택가에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 아시아드경기장역이 인접해 있어 역세권의 장점을 가지며, 상업 시설 이용이 용이함.

* 주변에 공원 등 녹지 공간도 있어 주거 환경이 비교적 쾌적할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 이용 가능하며, 시내버스 노선도 다수 운행 중.

* 주변 시설: 주택가 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 편리함.

* 건물 정보: 1994년에 준공된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 개별난방 및 도시가스 설비가 갖추어져 있음.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 함. (현재 시점에서 유효)

* SGI 인수조건 변경: 채권자(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경은 경매 진행 과정이나 낙찰 후 조건에 영향을 줄 수 있는 특이사항으로, 구체적인 내용 파악이 필요함.

* 현장 조사 불가: 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 및 외부 관찰을 통한 평가가 이루어졌으므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 내부 구조, 상태 등을 직접 확인해야 함.

* 건축 연도: 1994년식으로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 말소되지 않는 권리 가능성: 물건명세서 상 주택임차권 등기에 대한 소멸 여부와 관련하여 등기부 기재 내용과 상이한 부분이 있어, 최종 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 연희동 소재 본 다세대주택은 역세권 입지를 기반으로 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가 9천만원 대비 주변 실거래가 분석 결과, 현재 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 권리 인수가 예상되나, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경, 현장 내부 확인 불가 등은 입찰 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 따라서 신중한 현장 조사와 권리관계 재확인을 거쳐 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 권리관계 명확성: 인수되는 임차 보증금이 없고, 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 기대됨.

* 실거래가 대비 시세차익 기대: 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 중 유사 면적 및 건축 연도(1995년)의 '연희점보주택'(52.39㎡, 약 15.8평)은 13,100만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 829만원/평입니다.

* 다른 사례인 '삼백타운'(57.54㎡, 약 17.4평, 2001년식)은 15,000만원에 거래되었으며, 평당 약 862만원/평입니다.

* 본 물건은 전용면적 44.97㎡ (약 13.6평)이며, 건축 연도는 1994년으로 유사 사례 대비 면적은 작고 연식은 오래되었습니다.

* 감정가 9,000만원은 약 662만원/평으로, 최근 실거래가 대비 약 10~20% 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 시세를 평당 약 750만원 ~ 800만원 수준으로 보수적으로 산정할 경우, 본 물건(13.6평)의 적정 시세는 약 10,200만원 ~ 10,880만원으로 추정됩니다.

* 감정가는 9,000만원이나, 노후화, 내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

* 따라서, 이러한 위험 요인들을 충분히 반영하고 시세보다 낮은 가격으로 입찰에 참여하는 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 이 범위는 감정가 대비 83% ~ 94% 수준이며, 시장 시세 대비는 약 70% ~ 78% 수준으로, 투자로서의 메리트를 확보하면서도 잠재적 위험을 관리할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.