나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512551 [1] 인천광역시 계양구 동양동 627-2 휴앤하임 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로서 (사용승인일: 2011.5.24.) 외벽: 드라이비트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(동양(구획정리)),가축사육제한구역(전부제한지역),장 애물제한표면구역(수평표면),상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)),과밀억제권역, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824)),(한 강)폐기물매립시설 설치제한지역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512551 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 627-2, 휴앤하임 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원 (1억원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.57㎡ (약 7.74평)

토지지분: 25.57㎡ (약 7.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.13㎡ (약 10.02평)

건물지분: 33.13㎡ (약 10.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있으며, 외국인 등 주택용도 취득에 대한 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2.5. 주변 환경 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 사용승인일은 2011년 5월 24일입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.2. 설비 내역

건물에는 급배수, 위생, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

본건 건물의 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 김기섭 (접수일자: 2011-05-25)

- 소유권이전: 이은희 (접수일자: 2011-09-23, 매매)

- 근저당권 (공동담보목록): 여수농업협동조합 (접수일자: 2011-09-23, 권리금액: 114,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정: 여수농업협동조합 (접수일자: 2025-09-29, 권리금액: 90,633,346원) - 인천지방법원 2025타경512551

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 여수농업협동조합의 근저당권보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목으로 지상권이 언급되었으나, 해당 내용이 비어 있어 매각 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 및 동향

입력된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 6일, 48.7㎡(구분건물, 씨밀레3차)가 13,300만원에 거래되었습니다. (건축년도 2009년)

* 2025년 12월 1일, 44.37㎡(구분건물, 래미안빌2차)가 12,200만원에 거래되었습니다. (건축년도 2008년)

* 2026년 7월 6일, 54.65㎡(구분건물, 신세계드림빌)가 10,550만원에 거래되었습니다. (건축년도 2008년)

최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 전용면적(33.13㎡)을 기준으로 3.3㎡당 약 27만원의 가격으로 환산 시 약 90,777,200원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 감정가 1억원과 비교했을 때, 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 및 편의시설

본건 인근에 동양중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

7.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 휴앤하임 5층 502호 다세대주택으로, 감정가는 1억원입니다. 주변의 유사 물건 시세 분석 결과, 3.3㎡당 약 27만원 수준의 시세가 형성되어 있으며, 본건의 면적(33.13㎡)을 고려하면 약 9,077만원 수준의 시세가 추정됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되므로 권리 분석상 안전한 물건입니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 동양중학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주변 시세: 최근 유사 물건 거래 사례를 통해 안정적인 시세가 형성되고 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 (단기적 관점): 외국인 등 토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 이후에는 해당 사항이 없어질 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억원이며, 최근 주변 시세 분석 결과 유사 면적의 시가는 약 9,000만원대로 추정됩니다. 여러 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 변동이 있을 수 있으나, 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 90% ~ 98% 수준인 90,000,000원에서 98,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.