나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512852 [1] 인천광역시 서구 경서동 733-1 하늘미소 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교"북동측에 위치하며, 주변은 동유 형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일:2010.11.24) 외벽: 타일붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약8m 및 약7m의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512852 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 733-1 하늘미소 3층301호

용도: 다세대주택

건물면적: 47.70㎡ (약 14.43평)

토지면적: 31.97㎡ (약 9.67평)

감정가: 134,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측에 위치합니다.

주변은 동유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

1.1. 3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 제3층 제301호입니다.

사용승인일은 2010년 11월 24일입니다.

외벽은 타일붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

1.1. 4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로 상태

본건 북측 및 동측으로 각각 약 8m 및 약 7m의 포장도로가 소재합니다.

1.1. 6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 적용됩니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 03월 10일 접수된 안산세무서장의 압류(갑5)입니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (매각으로 소멸되는 권리)

을구 순위번호 5번 주택임차권 (한국토지주택공사, 114,000,000원): 2022년 11월 01일자로 말소 등기되었으며, 매각으로 소멸될 예정입니다. (서울보증보험 주식회사로부터 말소 동의 확약서 제출됨)

갑6 가압류 (주택도시보증공사, 1,716,000,000원): 2022년 09월 22일 접수, 말소

갑7 강제경매 (서울보증보험, 132,945,862원): 2025년 09월 29일 접수, 말소 (본건 사건)

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상이나, 보증금 및 차임이 없어 인수 부담 없음.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 114,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-13

* 확정일자: 2020-07-22

* 배당신고일자: 2022-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

금일 제공된 정보상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 최근 매매 사례 분석

2026년 1월 14일, 경서동 752-4번지 다세대주택(2010년식, 56.24㎡)이 8,500만원에 거래되었습니다.

2026년 1월 08일, 경서동 738-12번지 다세대주택(2012년식, 47.76㎡)이 9,000만원에 거래되었습니다.

2026년 1월 08일, 경서동 730-3번지 다세대주택(2010년식, 44.88㎡)이 7,600만원에 거래되었습니다.

본건(건물면적 47.70㎡, 2010년식)과 가장 유사한 거래 사례는 738-12번지 다세대주택으로, 면적 및 건축 연도가 유사하며 9,000만원에 거래되었습니다.

1.3. 2. 인근 지역 특성

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

경서초등학교가 북동측에 위치하여 학군이 형성되어 있습니다.

생활 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

단지 인근에 경서초등학교가 있습니다.

인천가정중학교, 인천가정고등학교도 도보권 내에 위치합니다.

1.4. 2. 교통시설

단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 양호합니다.

1.4. 3. 주변 편의시설

근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 주택 취득 시 허가를 받아야 합니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

1.5. 2. SGI 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 SGI 인수조건 변경이 명시되어 있습니다. 등기부상 주택임차권은 말소 예정이나, 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 3. 감정가 대비 시세 차이

본건의 감정가는 134,000,000원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매가는 9,000만원 내외로 파악되어, 감정가와 실제 시세 간 차이가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

건축 연도가 2010년으로 비교적 신축에 속하며, 이용 상태 및 설비는 양호한 것으로 보입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 감정가 대비 최근 거래 시세가 낮은 편이며, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인근 학군(경서초등학교 등)이 형성되어 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 추가 인수 부담이 없는 점은 투자 안정성을 높입니다.

인천 서구 지역의 지속적인 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 건물 면적(47.70㎡) 및 건축 연도(2010년)를 가진 인근 다세대주택(738-12번지)이 2026년 1월 9,000만원에 거래된 점을 감안하였습니다.

감정가(134,000,000원)와 최근 거래 시세(9,000만원 내외) 간의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 8,500만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

가장 유사한 사례인 9,000만원을 기준으로 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.