나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511855 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 298-7 백조빌라 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하고, "간석역" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 요양병원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 건물(사용승인일 : 2003.1.14.)은 준공일 이후 약22년 경과되었으며, 외관 변색 및 노후화되어 일부 보수 등이 필요할 것으로 사료되오니 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

본건 건물은 외관 변색 및 노후화 되어 일부 보수 등이 필요할 수 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511855 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남동새마을금고 (정보 제공에 남OOOOOO로 표기됨)

1.2. 소재지 및 구조

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 298-7 백조빌라 가동 5층501호

신주소: 인천광역시 미추홀구 주안로205번길 12-18 (주안동)

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 2003년 1월 14일 (준공 후 약 22년 경과)

1.3. 면적

토지면적(토지지분): 29.86㎡ (약 9.03평)

건물면적(전용면적): 63.83㎡ (약 19.31평)

총 대지면적: 238.9㎡ (약 72.28평) (건축물대장 기준)

1.4. 감정평가

감정가: 160,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "간석역" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 요양병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역(간석역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속해 있습니다.

가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)에 해당하며, 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등에 한하여 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 26일에 접수된 남동새마을금고의 근저당(을9)입니다.

3.2. 등기부 현황

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑2, 갑7)는 말소되지 않을 수 있으나, 일반적인 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소 대상 권리 (예상): 남동새마을금고 근저당(을9), 신용보증기금 가압류(갑10), 남동새마을금고 임의경매(갑12), 인천신용보증재단 가압류(갑13)

* 인수 가능성 있는 권리: 특별히 명시된 권리는 없으나, 권리 관계는 입찰 전 반드시 등기부등본 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로만 기재되어 있으나, 실제 존재 여부는 불명확합니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.4. 임차인 관련 주의사항

본건은 임대 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 금액이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 면적(약 43~45㎡, 13~13.5평)과 거래 가격(8200만원 ~ 12200만원)을 확인할 수 있었습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원 (약 626만원/평)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원 (약 904만원/평)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원 (약 672만원/평)

4.2. 본건과의 비교

본건은 전용면적 약 19.31평으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 약 40% 이상 넓습니다.

감정가는 160,000,000원이며, 평당 약 828만원 수준입니다. 이는 비교 대상 물건들의 최고가(신축, 고급빌라) 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 물건의 노후 상태 및 실제 내부 컨디션을 고려한 가격 판단이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주위가 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 요양병원이 소재하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

간석역과 가까워 교통이 편리하며, 주변 상권을 통해 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 편의시설, 학교 등과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재까지 확인된 정보 및 일반적인 주변 검색 결과, 물건지 바로 인근에 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 건물은 2003년 사용승인되어 약 22년 경과된 노후 건물입니다. 외관 변색 및 노후화로 인해 일부 보수 및 유지보수가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 설비 미확인

위생설비 및 급배수 시설 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

토지거래 허가구역 지정으로 인해 외국인 명의 취득 시 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 간석역 역세권의 교통 편리성과 주변 주거환경을 갖추고 있습니다. 면적 대비 감정가는 주변 시세와 비슷한 수준으로 평가되었으나, 건물의 노후화로 인한 수리 필요성, 임대관계 미확인 등의 리스크 요소를 안고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 간석역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 전용면적 63.83㎡(약 19.31평)으로 넓은 실사용 면적을 확보하고 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적절하게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 수리가 완료될 경우 주거 가치 및 재매각 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다. 주변 시세, 건물의 노후 상태, 수리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 128,000,000원에서 152,000,000원 사이로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 본건의 실제 상태, 수리 예상 비용, 임대 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 임차인 현황이 '미상'이므로, 명도 가능성 및 명도 관련 비용도 반드시 고려해야 합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 본건의 실제 가치에 대한 개인적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.