나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512900 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 704-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

의견 분석표에 내용 포함되있음

교통상황

의견 분석표에 내용 포함되있음

형태 및 이용상태

의견 분석표에 내용 포함되있음

인접 도로상태

의견 분석표에 내용 포함되있음

토지이용계획 및 제한상태

의견 분석표에 내용 포함되있음

제시목록 외의 물건

의견 분석표에 내용 포함되있음

공부와의 차이

의견 분석표에 내용 포함되있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견 분석표에 내용 포함되있음

건물감정평가요항표

건물의 구조

의견 분석표에 내용 포함되있음

이용상태

의견 분석표에 내용 포함되있음

설비내역

의견 분석표에 내용 포함되있음

부합물 및 종물

의견 분석표에 내용 포함되있음

공부와의 차이

의견 분석표에 내용 포함되있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견 분석표에 내용 포함되있음

물건 비고

-일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구목록 포함(기호 7-4는 소재불명)(감정평가서 참조)
-기계기구 기호 7-4는 일부(Model: SKS-ACU-075, 1 Set)가 기준시점 현재 소재불명인바 잔존 부분만을 평가하였음
-목록3은 공장, 목록4는 식당, 목록5는 창고, 목록6은 폐수처리장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512900 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 704-9

도로명 주소: 인천광역시 남동구 능허대로559번길 16

용도: 공장, 식당, 창고, 폐수처리장 (복합 용도)

토지면적: 2,314.00㎡ (약 700평)

건물면적: 3,620.00㎡ (약 1,095평)

토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가

총 감정가: 11,856,681,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동에 위치하며, 이는 인천 남동공단 및 인근 산업 단지와 연계된 지역으로 파악됩니다. 주요 도로망과의 접근성이 확보되어 있어 차량을 이용한 물류 이동 및 근로자 출퇴근이 용이할 것으로 보입니다.

2.2. 주변 환경

주변은 공장, 창고, 산업 시설 등이 밀집된 전형적인 산업단지 지역입니다. 대규모 생산 시설 및 관련 업종의 입지가 집중되어 있어 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 지역적 특성

해당 지역은 제조업 및 물류 산업 등 다양한 산업 활동이 활발하게 이루어지고 있는 곳으로, 관련 인프라와 협력업체 생태계가 구축되어 있을 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 8월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을6)

등기부채권 총액: 약 8,807,108,802원

매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 총 11명의 임차인이 등록되어 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없음을 확인하였습니다. 따라서 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 최 (㈜지오앤테크대표자최상석): 보증금 40,000,000원, 차임 4,880,000원, 전입/사업일자 2025-04-10

* 성 (㈜지오앤테크놀로지대표자성우경): 보증금 4,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2024-05-28

* 고 (고상곤, 명우정밀): 보증금 13,750,000원, 차임 1,375,000원, 전입/사업일자 2020-12-28

* 고 (고지선): 보증금 13,750,000원, 차임 1,375,000원, 전입/사업일자 2020-12-28, 확정일자 2025-12-10

* 고 (고지선): 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2021-03-24

* 박 (박민선): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2021-04-14

* 이 (주식회사엠플렉스,이명우): 보증금 5,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2020-11-18, 확정일자 2025-12-22

* 주 (주식회사피씨엠코): 보증금 40,000,000원, 차임 4,880,000원, 전입/사업일자 2021-03-31

* 최 (최미교): 보증금 6,300,000원, 차임 630,000원, 전입/사업일자 2022-04-05

* 최 (최재범): 보증금 22,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입/사업일자 2022-04-27

* 홍 (홍은화): 보증금 22,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입/사업일자 2021-03-04

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 대상이므로, 인수되는 별도의 권리나 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

본 물건은 공장, 식당, 창고, 폐수처리장 등 다양한 용도로 활용되어 왔으며, 이는 복합 산업 시설로서의 기능성을 보여줍니다. 인천 남동공단 인근의 산업적 특성을 고려할 때, 제조업, 물류, 또는 관련 지원 시설 운영에 매우 적합한 입지입니다.

4.2. 잠재적 가치

산업단지 내 위치한 만큼, 사업 확장 또는 업종 전환 시 안정적인 사업 환경을 제공할 수 있습니다. 물류 이동의 편리성과 산업 인프라 접근성이 우수하여 장기적인 사업 운영 및 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 물류

주요 간선도로와의 연계성이 좋아 대형 차량의 통행 및 물류 운송이 용이합니다. 근로자들의 대중교통 이용 및 자가용 출퇴근 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 편의시설

산업단지 내 위치하므로, 근로자들을 위한 식당, 편의점 등 기본적인 편의시설이 인근에 분포할 가능성이 높습니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있을 수 있으나, 업무 수행에 필요한 편의는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 주변 지역 조사 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계 및 설비 관련

감정평가서상 기계기구 목록 중 일부(모델명: SKS-ACU-075, 1 Set)가 기준 시점 현재 소재 불명 상태로 평가되었습니다. 이는 매입 후 실제 기계 설비 인수인수 시 일부 누락될 수 있음을 의미하므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 관리 주체가 특수목적회사(SPC) 등일 수 있습니다. 일반적인 경매 물건과는 다소 다른 절차적 특수성이 있을 수 있으나, 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

7. 종합 의견

인천 남동구 고잔동에 위치한 본 공장 물건은 총 감정가 약 118억 원에 토지 약 700평, 건물 약 1,095평 규모의 복합 산업 시설입니다. 가장 큰 강점은 권리관계가 매우 깔끔하다는 점으로, 등기부상의 모든 채권은 매각으로 소멸되며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 없습니다. 공장, 식당, 창고, 폐수처리장 등으로 사용되어 왔기에 다양한 산업 활동에 즉시 활용 가능합니다. 다만, 기계 설비의 일부 소재 불명은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 산업단지 내 입지로, 기존 공장 운영 또는 사업 확장에 유리합니다.

* 권리관계가 깨끗하고 명도 대상 임차인이 없어, 인수 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 토지 및 건물, 일부 기계 설비(누락 부분 감안)를 일괄 매각하는 조건으로, 사업 운영에 필요한 인프라를 효율적으로 확보할 수 있습니다.

* 주요 도로 접근성이 뛰어나 물류 및 생산 거점으로서의 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 11,856,681,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없고 명도 대상 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, 기계 설비 일부의 소재 불명이라는 특이사항을 감안해야 합니다. 통상적인 경매 낙찰률은 감정가의 70% ~ 100% 범위 내외에서 결정되는 경향이 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.