나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1682 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 451-52 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천보훈병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 형태의 단독주택 및 다세대주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 현황 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 4미터 및 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

대상물건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 "대"이나, 남측 일부는 현황 "도로"로 이용중인 것으로 목측 조사되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1973.10.01 사용승인된 벽돌조(연와조) 슬래브지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 적벽돌 및 석재붙임 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

일반건축물대장상 용도는 주택입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 부합물 및 종물 ㉠~㉣이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 토지의 공부상 지목은 '대'이나 남측 일부는 현황 도로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1682 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 451-52

용도: 단독주택

감정가: 302,494,950원

토지 면적: 136.00㎡ (약 41.15평)

건물 면적: 61.15㎡ (약 18.50평)

건물 제시외 면적: 34.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축년도: 1973년 10월 1일 사용승인 (건축물대장 상)

구조: 벽돌조 슬래브지붕 단층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "인천보훈병원" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 본건과 유사한 형태의 단독주택, 다세대주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

도로상태:

토지는 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 4미터 및 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용:

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 단독주택 건부지 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 9월 7일 접수된 이지윤의 근저당권 (채권금액 240,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 근저당, 임의경매 개시결정 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액:

총 채권액은 290,000,000원입니다. [cite: 토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

인수되는 권리:

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 불명입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역:

용현동 일대는 최근 개발 사업이 활발히 진행되며 주거 가치가 재평가되고 있는 지역입니다. 특히 용현학익지구 개발을 중심으로 대규모 주거 단지 조성 및 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

최근 매매 사례 (주변 다세대주택):

* 2026년 5월, 용현동 684-65 (다세대, 1991년식, 38.67㎡) 60,000,000원

* 2026년 5월, 용현동 222-7 (다세대, 2004년식, 69.25㎡) 110,000,000원

* 2026년 5월, 용현동 450-255 (다세대, 1996년식, 32.76㎡) 66,900,000원

이 사례들은 다세대주택이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 용현동 일대의 주택 시장 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. [cite: JSON 분석]

평당 시세 (주변 다세대주택 기준):

평균적으로 3.3㎡당 약 513만원에서 676만원 수준으로 거래되었습니다. [cite: JSON 분석]

1.4. 생활정보

주변 시설:

인천보훈병원이 인근에 위치하며, 일반적인 주택지대로서 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설:

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 별도의 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 현황:

공부상 지목은 '대'이나, 남측 일부가 현황 도로로 이용 중인 점은 토지 이용의 경계 문제 또는 향후 도로 부지 관련 분쟁 가능성을 내포합니다.

건물 노후화:

1973년 사용승인된 건물로 노후화가 상당 부분 진행되었을 것으로 예상되며, 이에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생이 불가피합니다.

제시외 건물 포함:

건물 면적 외 제시외 건물(34.60㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 법적 지위, 실제 이용 현황, 명도 등 추가적인 확인이 필요합니다.

부합물 및 종물:

부합물 및 종물(㉠~㉣)이 소재하는 것으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 정확한 현황 파악이 요구됩니다.

임대 관계 미상:

현재 점유자에 대한 임대 관계가 미상으로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 단독주택으로, 최근 개발 호재가 있는 지역의 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 토지의 일부 현황 도로 이용, 노후화된 건물, 제시외 건물 포함 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 다세대주택의 거래 사례를 볼 때 지역 시세는 형성되어 있으나, 본건 단독주택과의 직접 비교는 어렵습니다. 실거주 또는 향후 개발 가능성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 건물 노후화에 따른 수리 비용과 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 호재: 용현학익지구 개발 등 지역 전반의 개발 및 인프라 확충으로 미래 가치 상승 기대.

* 실거주 적합성: 주거지 내 위치하여 안정적인 주거 환경 구축 가능.

* 토지 가치: 상대적으로 넓은 토지 면적(약 41.15평)을 보유하고 있어 토지 자체의 가치 활용 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 계획 수립 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 302,494,950원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 보면 3.3㎡당 약 513만원에서 676만원 수준입니다. 본건은 단독주택으로 토지 면적(약 41.15평)이 넓은 점을 고려할 때, 토지 가치가 중요하게 작용할 수 있습니다. 다만, 1973년 사용승인된 건물의 노후도를 감안해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 80~90% 수준인 약 240,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 향후 개발 가치나 시장 상황에 따라 감정가 수준까지도 고려할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 면밀히 점검하고, 주변의 유사 단독주택 시세 및 개발 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.