나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72300 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 554 남양주 녹촌 두산위브아파트 104동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 '마석고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 종합적인 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경량철골)지붕 15층 건물 내 제12층 1201호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 및 승강기, 지하주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 및 도로 대비 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 포장도로와 주위 외곽공도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구(2015-07-31), 지구단위계획구역(2015-07-31), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72300 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 554 남양주 녹촌 두산위브아파트 104동 12층1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 269,000,000원

* 토지면적: 63.76㎡ (약 19.3평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 롯데캐피탈 주식회사

* 건축연도: 2006년 (사용승인일 2006년 10월 26일)

1.1. 상세 물건 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경량철골)지붕 15층 건물 내 12층 1201호

* 전용면적: 84.99㎡

* 공급면적: (제공된 정보에는 84.99㎡가 전용면적으로 추정되며, 특정 unit의 공급면적(계약면적)에 대한 구체적인 수치는 명시되지 않았습니다.)

1.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 남양주 녹촌 두산위브아파트

* 총 세대수: 385세대

* 총 동수: 6개동

* 최고 층수: 15층

* 총 주차 대수: 415대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 '마석고등학교' 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연결되어 있음.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등/용도:주택)

2.1. 주변 시설 분석

* 주변 환경 분석 결과, 혐오 시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을9).

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 을9 근저당권 (한국주택금융공사, 176,000,000원)

* 갑6 가압류 (롯데캐피탈, 34,374,423원)

* 갑7 강제경매 (롯데캐피탈 주식회사, 37,248,564원)

* 갑8 압류 (국민건강보험공단)

* 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 총 등기부채권액: 210,374,423원 (근저당 176,000,000원 + 가압류 34,374,423원 + 압류)

* 인수되는 임차인의 권리: 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* * 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 혹은 권리 신고가 누락된 경우 등 예상치 못한 채무 발생 가능성이 있으므로 추가적인 현장 조사를 통해 점유 관계 및 권리 내용을 상세히 확인하시는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

* 주거 환경: 본 물건이 속한 남양주 녹촌 두산위브아파트는 385세대의 대단지로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 시세 동향:

* 최근 매매 사례 (2026년):

* 2026년 6월 30일, 13층, 255,000,000원

* 2026년 7월 14일, 4층, 235,000,000원

* 2026년 7월 5일, 14층, 228,000,000원

* 최근 전월세 사례 (2026년):

* 2026년 4월 19일, 14층, 보증금 2,000만원, 월세 90만원

* 2026년 7월 22일, 14층, 보증금 15,000만원, 월세 20만원 (갱신)

* 2026년 7월 7일, 1층, 보증금 3,000만원, 월세 90만원

* 주변 시세 분석: 최근 매매 실거래가 최고 255,000,000원(13층)에 형성되어 있으며, 본 건은 12층이므로 유사한 가격대 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 415대의 주차가 가능하며, 지하주차시설도 마련되어 있습니다.

* 교육시설: 마석고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 본 물건은 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수가 필요합니다. 특히 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 추가 확인이 요구됩니다.

* 미확인 권리 가능성: 임차인 현황 상 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 현장 조사 시 예상치 못한 점유자나 권리 신고 누락 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 소재한 아파트로, 비교적 최근의 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 차익보다는 안정적인 시세 유지 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하며, 낙찰 후 인수되는 채무 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 지역적 특성상 개발 관련 규제가 일부 존재하며, 실제 거주 또는 임대 목적 투자 시 내부 상태 확인 등 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세: 최근 실거래가를 기준으로 보았을 때, 시세 변동성이 크지 않은 안정적인 주거 지역으로 판단됩니다.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 아파트 단지 내 및 주변의 편의시설, 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 269,000,000원입니다. 최근 2026년 6월 30일에 13층 매물이 255,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(12층)의 적정 시세는 255,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 인수해야 할 보증금은 없으며, 권리 관계 또한 명확하므로, 경쟁 상황을 고려하여 255,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.