나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72378 [1] 경기도 남양주시 별내동 1007-4 리치안위버오피스텔 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별내역" 북측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 원활하며, 남측 인근에 "별내역"이 소재하고, 남서측 인근 간선 도로변으로 노선버스정류장이 소재한 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건물 중 9층 905호로서, (사용승인일 : 2016. 08. 25) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72378 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1007-4 리치안위버오피스텔 9층 905호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별내역" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 남측 인근에 "별내역"이 소재하고 간선 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 남양주지원 2025타경72378 강제경매개시결정 (접수일자 2025-09-29)

* 등기사항 요약:

* 갑3: 주식회사백림, 소유권이전2번신탁등기말소 (2016-09-13 접수)

* 갑4: 박민수, 소유권이전 (2016-09-13 접수)

* 갑5: 박수미, 소유권이전 (2022-09-30 접수)

* 을1: 윤성환, 주택임차권 (2025-01-15 접수, 보증금 100,000,000원, 전입일자 2023-01-12, 확정일자 2022-12-21) - 인수 대상

* 갑6: 윤성환, 강제경매 (2025-09-29 접수, 100,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 양주시, 압류 (2026-04-09 접수) - 말소 대상

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤성환

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-12

* 확정일자: 2022-12-21

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2025.01.15. 접수)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 100,000,000원 (임차인 윤성환의 보증금)

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 총 매수 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 2월 13일: 92,000,000원 (21.95㎡)

* 2026년 4월 4일: 80,000,000원 (21.53㎡)

* 2026년 5월 9일: 80,000,000원 (21.53㎡)

* 시세 분석: 본 건의 전용면적(21.53㎡)을 기준으로 최근 거래가는 80,000,000원에서 80,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 90,000,000원이지만, 실제 거래가는 감정가보다 낮게 나타나고 있습니다.

* 현 시세 기준 예상 가치: 현재 시세를 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 80,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕, 19층 건물 중 9층 905호 (사용승인일: 2016년 8월 25일)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: "별내역" 인근으로 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매수 비용이 현 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정)에 해당합니다. 외국인 등 거래 시 주의가 필요합니다.

* 혐오시설 관련: 본 건 인근(남양주시 별내동)에 "별내 클린센터"(쓰레기 소각장)가 소재하고 있어, 일부 입주민에게는 혐오시설로 인식될 수 있습니다. 다만, 최신 시설로 운영되어 환경적 영향은 최소화되었을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 오피스텔로, 별내역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 사용승인된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물이며 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 현재 파악된 시세 및 감정가(90,000,000원)를 고려할 때, 인수해야 할 보증금만으로도 시세나 감정가를 초과합니다. 따라서 본 건의 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 상당히 높아질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 혐오시설로 분류될 수 있는 클린센터가 인근에 위치하는 점도 추가적인 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 별내역과 인접하여 교통이 편리하고 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 현재 시세(약 80,000,000원 ~ 85,000,000원) 및 감정가(90,000,000원)를 고려할 때, 총 매수 비용(입찰가 + 100,000,000원)이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 일반적인 투자 관점에서 접근하기는 매우 어려운 물건입니다. 만약 투자를 고려한다면, 인수 보증금을 제외한 입찰가는 매우 낮게 산정되어야 합니다.

감정가 90,000,000원의 30~40% 수준인 27,000,000원 ~ 36,000,000원 정도의 낮은 입찰가를 제시해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

* 총 예상 지출액: 예상 입찰가 30,000,000원 + 인수 보증금 100,000,000원 = 130,000,000원.

이는 현 시세(80,000,000원 ~ 85,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 투자 시 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 본 물건은 투자보다는 명도 조건, 임차인과의 협상 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.