나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64364 [1] 경기도 파주시 동패동 30-5 골드리치 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.10.12) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지(통칭: 골드 리치 104동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래 허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64364 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 파주시 동패동 30-5 골드리치 4층 402호

용도: 다세대주택

건축승인일: 2018년 10월 12일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

1.3. 면적 정보

토지면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2018년 10월 12일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감으로 되어 있고, 창호는 PVC 창호가 설치되어 있습니다. 건물의 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형으로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 김성경 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 26일

* 확정일자: 2020년 06월 01일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 09월 25일

3.2. 등기부상 권리관계

등기부상 현재 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 김성경, 권리금액: 240,000,000원) - 인수

* 갑 5번: 4번 김진선 지분가압류 (권리자: 남서울농업협동조합, 권리금액: 610,775,721원) - 말소 (말소기준권리)

* 갑 7번: 강제경매 (권리자: 서울보증보험주식회사, 권리금액: 219,032,240원) - 말소

등기부채권 총액은 1,208,727,015원입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 240,000,000원, 전입일자 2020.06.26, 확정일자 2020.06.01)가 존재합니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제될 가능성이 높으며, 매수인이 추가로 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 최근 시세 동향

주변 지역의 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 다세대주택들이 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 2017년 준공, 56.65㎡ (전용면적) 주택이 190,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 2018년 준공, 66.035㎡ (전용면적) 주택이 208,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 2020년 준공, 53.35㎡ (전용면적) 주택이 183,000,000원에 거래되었습니다.

본건 건물의 전용면적(51.00㎡)은 위 거래 사례들과 유사하거나 약간 작으며, 감정가(253,000,000원)는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

4.2. 주변 시설

본 건은 '운광초등학교' 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속하여 기본적인 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김성경 씨의 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 해당 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.)

* 토지거래허가구역: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 주택을 취득할 경우 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 초등학교 인접: 운광초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄하여 매각되므로 권리 관계가 명확합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 동패동에 위치한 신축 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 매수인이 추가로 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 253,000,000원이지만, 최근 주변 실거래가 수준은 183,000,000원 ~ 208,000,000원 수준임을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수되는 보증금이 없다는 전제 하에, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 입찰가는 시장 상황 및 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 검토 후에 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.