나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64309 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 30층3006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "경의중앙선 탄현역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공동주택 단지, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 경의 중앙선 "탄현역"과 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 59층 건물 내 제30층 제3006호로서, (사용승인일 2013-04-26) 외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘공동주택(아파트)’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘공동주택(아파트)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 일현로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64309 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 748,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640, 일산두산위브더제니스 105동 30층 3006호

용도: 아파트

건축년도: 2013년 04월 26일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.81㎡ (약 6.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 120.78㎡ (약 36.5평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

총 동수: 8개동

총 세대수: 2700세대

최고층: 59층

건물 총 면적: 591,698.75㎡

총 주차대수: 123대 (지하 71대, 전기차 충전기 지하 46대)

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

대상 물건은 경의중앙선 탄현역 동측 인근에 위치합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 경의중앙선 '탄현역'과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주위 환경

주변은 대규모 공동주택 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류, 대로3류, 중로2류에 접해 있으며, 사회복지시설, 청소년수련시설 관련 규제가 일부 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역, 교육환경 보호 구역(상대/절대 보호 구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 05월 26일 한국자산관리공사의 근저당권 (157,300,000원) 입니다.

이 외 다수의 압류 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김경훈

보증금: 490,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-07

확정일자: 2024-05-10

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

'임대관계는 미상임'이라는 기타 참고사항이 있으나, 상기 임차인 김경훈 씨의 상세 정보가 제공되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 경쟁력

대규모 아파트 단지로서 배후 수요가 풍부하며, 탄현역 초역세권에 위치하여 상업 활동 및 유동인구 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 상탄초등학교, 자연유치원 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 주민 공동시설, 관리사무소, 어린이 놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있으며, 주변에 대형마트, 멀티플렉스 영화관, 주민센터, 우체국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 의료 및 복지

단지 인근에 사회복지시설이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 김경훈 씨의 보증금 490,000,000원에 대해 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 배당 절차 과정에서의 변동 가능성은 상존하므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 일산 두산위브더제니스 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 데이터센터 건립 계획에 대한 지역 주민들의 반대 의견이 있었으나, 이는 본 물건지와 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획 상 사회복지시설, 청소년수련시설 등이 저촉되는 부분이 있으나, 이는 주거용 아파트로서의 이용에 직접적인 제약을 줄 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 아파트는 경의중앙선 탄현역 역세권 단지로, 총 2700세대의 대규모 단지입니다. 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 59층 초고층 건물로 지역의 랜드마크 역할을 하고 있습니다. 본건은 105동 30층에 위치한 전용면적 120.78㎡(약 36.5평)의 아파트로, 방 3개, 욕실 2개의 구조로 예상됩니다.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기를 받을 수 있습니다. 임차인의 보증금 또한 대항력이 없어 인수되지 않아 권리 관계는 매우 명확합니다.

주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 학군 및 교통 편의성 또한 우수하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지: 경의중앙선 탄현역 도보권, 대규모 아파트 단지의 인프라 활용 가능.

8.2. 깨끗한 권리 관계: 모든 등기 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

8.3. 대단지 프리미엄: 2700세대의 대단지로 관리 효율성 및 주거 편의성 높음.

8.4. 향후 가치 상승 잠재력: 일산 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 748,000,000원

최근 매매가 (2026년 6월 기준, 유사 평형/면적 참고):

- 145.8289㎡ (약 44.1평): 775,000,000원 (약 5,314,436원/㎡)

- 95.5001㎡ (약 28.9평): 580,000,000원 (약 6,073,246원/㎡)

- 59.9258㎡ (약 18.1평): 480,000,000원 (약 8,009,878원/㎡)

대상 물건 면적: 120.78㎡ (약 36.5평)

평균 면적당 가격 추정:

145㎡ 기준 적용 시: 약 642,500,000원

95㎡ 기준 적용 시: 약 733,700,000원

분석 결과, 대상 물건의 감정가는 748,000,000원으로, 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 특히 95㎡ 단위 면적의 가격 추이를 고려하면 감정가 이상으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 30층의 고층이라는 점 또한 긍정적 요인입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 780,000,000원으로 제시합니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.