나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64354 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 107동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 소규모 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 풍산역(경의중앙선 및 서해선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등, - 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(복층형 다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 전유부분은 1층 면적 만으로 등재되어 있으나, 건축물현황도면 및 현황은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조의 구분건물인 바 경매 참여시 참고하시기 바람. 본건은 건축물현황도면상 호별 위치와 현황 호별 위치가 서로 상이하나, 수차례 방문을 통한 탐문조사 및 일산동구청 주택과(031-8075-3114) 유선통화 등을 통하여 실제 점유부분에 대한 위치를 확인하였음. 즉 건축물현황도상 호별 위치와 달리 현황 실제 점유부분의 호별위치가 맞는 것으로 조사되어 본 평가시 현황 실제 점유부분의 호별 위치를 기준으로 평가하였으니 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 건축물현황도면상 호별 위치와 현황 호별 위치가 상이하나, 현황 기준으로 감정서가 작성되었고, 매각대상도 현황 기준임.
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 14..자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64354 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 107동 1층101호

용도: 다세대주택 (복층형)

감정가: 445,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 82.39㎡ (약 24.90평)

건물면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

토지지분: 82.393㎡

건물지분: 73.0044㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: HUG 인수조건 변경, 건축물현황도면상 호별 위치와 현황 호별 위치가 상이하나, 현황 기준으로 감정서 작성 및 매각 대상임. 본건은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 풍산역(경의중앙선 및 서해선)이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 343,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-26

확정일자: 2021-08-05

배당신고일자: 2023-09-01

대항력: 없음

비고: 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하므로, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 권리분석

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 15일자 시흥세무서장의 압류입니다. 이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매)는 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건 소재지 스타팰리스 단지의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년식, 전용면적 약 48.42㎡(약 14.65평)의 물건이 2026년 5월 280,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,911,000원 수준입니다. 본건 건물면적 73.00㎡(약 22.08평)를 고려하여 비례적으로 환산 시, 시장가치는 약 422,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가는 445,000,000원으로, 최근 시장가 추정치와 유사하거나 소폭 상회합니다.

4.2. 임대/매매 현황

최근 2026년 5월 동일 단지(스타팰리스)의 48.42㎡ 면적 물건이 280,000,000원에 매매되었습니다. 인근 단지(요진와이하우스, 2013년식)의 39.94㎡ 면적 물건은 230,000,000원 ~ 245,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층과 지하층으로 구성된 복층형 다세대주택입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 서측 인근에 풍동고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)에 해당되어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

* 건축물현황도면상의 호별 위치와 실제 현황 호별 위치가 상이합니다. 다만, 감정평가 시 현황 기준으로 작성되었으며 매각 대상도 현황 기준이므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 현장 재확인이 필요합니다.

* 전유부분이 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조임에도 불구하고 공부상 등재 면적과 차이가 있을 수 있습니다. (감정평가서상 현황 기준 복층 구조로 명시됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 복층형 다세대주택으로, 풍산역 접근성이 양호하며 주위 환경도 보통 수준입니다. 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 보증금 관련 인수 포기 확약으로 인해 매수인은 임차인의 보증금 부담 없이 물건을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 비록 공부상 면적과 실제 현황의 차이, 복층 구조로 인한 활용도 등이 고려되어야 하지만, HUG의 보증금 미인수 조건으로 인해 투자 메리트가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 임차인 보증금 인수 포기로 인한 실질적인 취득 비용 절감 효과.

* 풍산역을 이용한 서울 및 수도권 접근 용이성.

* 복층 구조로 인한 넓고 효율적인 공간 활용 가능성.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 445,000,000원이며, 최근 동일 단지의 유사 면적 물건 거래 사례를 바탕으로 산출한 비례적 시장 추정가는 약 422,000,000원입니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 미인수 메리트를 고려할 때, 감정가 대비 약 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.