나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64336 [1] 경기도 파주시 야당동 185-78 예일아트빌 4동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 속한 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2016.12.29 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층건물 내 3층 301호로서, 외벽: 파벽돌붙임 및 드라이비트 등, 내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 등, 창호: 시스템창호 등.

이용상태

다세대주택 단위세대 및 창고로 이용중임. (3층 301호 : 다세대주택, 지1층: 창고) *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로(타인 소유)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

지1층 '창고'는 '건축물 현황도'의 위치와 현황 점유부분의 위치가 상이하나 '건축물 현황도'를 기준하였는 바, 이점 업무진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

1. 지1층 창고는 현황(출입문 표시, 301호)과 공부(건축물대장 현황도)가 불일치함.
2. 매각목적물은 현황(출입문 표시, 301호) 기준임.
3. 신청채권자 주택도시보증공사가 2025.12.18.자 제출한 인수조건 변경 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명칭: 예일아트빌 4동 3층 301호

사건번호: 고양지원 2025타경64336 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-78

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 69.02㎡ (약 20.88평)

건물면적: 58.41㎡ (약 17.67평)

건축년도: 2016년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 총 면적: 659.48㎡ (약 199.5평, 예일아트빌 4동 전체)

토지 총 면적: 567㎡ (약 171.5평, 예일아트빌 4동 전체 대지)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당합니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)으로 지정되어 있습니다.

토지거래허가구역: 본건은 외국인 등 토지거래 허가 대상이므로, 계약 시 허가 절차가 필요합니다. (허가구역 지정 기간: 2025-08-26까지)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2023-01-05, 6,880,735원)

등기사항 요약:

* 김수홍 소유권이전 (2017-01-26)

* 한정숙 소유권이전 (협의분할에 의한 상속) (2021-03-31)

* 오혜승 주택임차권 (2023-05-04, 200,000,000원, 전입 2021-11-23, 확정 2021-03-30) - 말소 예정

* 삼성카드 가압류 (2023-01-05, 6,880,735원) - 말소기준권리

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-09-26, 200,000,000원) - 본 경매 사건

* 파주시 압류 (2025-12-08) - 말소 예정

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 분석:

* 임차인: 오혜승

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-23

* 확정일자: 2021-03-30

* 배당신고일자: 2023-05-04

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따르면, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의: 임차인 오 (보증금 200,000,000원, 차임 0원)는 대항력이 없으며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인에게 보증금이 인수되지 않습니다. 차임이 '0원'으로 기재된 특이사항에 유의하여 권리분석 및 현장조사를 진행해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 야당동은 경의중앙선 야당역을 중심으로 형성된 신흥 주거지대로, 다세대주택 및 아파트 단지들이 밀집해 있습니다.

인근에는 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)과 식당가 등이 분포하여 주거 생활에 필요한 상업 기능을 갖추고 있습니다.

지속적인 택지개발 및 인구 유입으로 인해 상권이 꾸준히 성장할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 야당역을 도보 또는 단거리 차량으로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 파주시 내 및 서울 방면으로의 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 야당역 인근 상업지구의 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: (제공된 정보에 교육시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.)

주변 시설: (주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 지1층 창고 공부상 불일치: 대상물건 301호의 지1층 창고는 현황상 출입문 표시 등이 되어 있으나, 공부(건축물대장 현황도)상의 위치와 현황 점유 부분의 위치가 상이합니다. 이는 인수 시 명확한 확인 및 조치가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 매수인이 개인인 경우, 취득 시 관할 시청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. (허가기간: 2025-08-26까지)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역: 인근 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 등 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황도와 상이 가능성: 내부 구조가 건축물 현황도와 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 실사 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 신축급(2016년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 조건으로 경매가 진행되어, 낙찰자에게 인수되는 보증금 부담이 전혀 없습니다. 이는 권리관계가 매우 깔끔하게 정리되는 장점입니다.

건물 노후도가 낮고, 주변 주거 환경이 안정되어 있어 실거주 및 임대 목적 모두 적합할 것으로 판단됩니다.

다만, 지1층 창고의 공부상 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 사전에 면밀히 검토하고 진행해야 할 사항입니다.

감정가(226,000,000원)는 최근 실거래가를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금 제로: 임차인 관련 권리관계가 소멸되어 안전하고 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 역세권 신축급 주택: 야당역 인근의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있으며, 건물 연식이 짧아 유지보수 부담이 적습니다.

* 정리되는 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 투자 용이: 주거지로서의 가치가 높으며, 인근 지역 시세를 고려 시 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

주변 실거래가 분석 (2026년 5월 기준, 전용면적 47.51㎡~76.71㎡):

* 165,000,000원 (47.51㎡)

* 220,000,000원 (76.71㎡)

* 225,000,000원 (63.87㎡)

본건 물건의 면적(58.41㎡)과 건축연도(2016년)를 고려할 때, 최근 실거래가 평균 수준은 약 3,300,000원/㎡ 내외로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산출한 적정 시세는 약 193,000,000원 ~ 206,000,000원 범위로 예상됩니다.

감정가는 이보다 높게 책정되었으므로, 시세 범위를 중심으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

인수 보증금 없음, 권리관계 소멸 등 유리한 조건과 잠재적 리스크(공부상 불일치, 허가구역)를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 추천 입찰가: 200,000,000원 내외 (입찰 당시 시장 상황, 경쟁 정도, 본인의 자금 계획에 따라 유연하게 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.