나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64351 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-11 덕이동711-1 공동주택 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「고양예술고등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 제2층 제202호 임 외벽 : 파벽돌 마감 등 내벽 : 폐문부재로 인하여 미확인 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 서측으로 노폭 약 6m 내외 타인소유의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 번 임차권등기(임대차보증금 187,000,000원, 전입일자 2019.1.3. 확정일자 2018.11.19.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.
2. 현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경64351 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-11, 덕이동711-1 공동주택 2층 202호

현황상 명칭: '세진하이츠빌 101동'으로 표시됨

용도: 다세대주택

토지 면적: 56.12㎡ (약 16.98평)

토지 지분: 56.125㎡

건물 면적: 46.67㎡ (약 14.11평)

건물 지분: 46.67㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2018년 6월 1일 사용승인

2.3. 매각 정보

감정가: 200,000,000원

물건명세서 작성일: 2026년 7월 1일

3. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「고양예술고등학교」 북동측 인근에 위치함.

인근 지역은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능함.

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상황

대상 물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지 서측으로 노폭 약 6m 내외의 타인 소유 포장도로와 접하고 있음.

4. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 등기: 여러 건의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됨. (갑3, 갑4)

주택 임차권 등기: 김영귀 씨 명의로 2025년 1월 16일 접수된 주택 임차권 등기가 있으며, 금액은 185,000,000원임. (을1)

가압류: 주택도시보증공사 명의의 가압류가 403,000,000원으로 존재함. (갑5)

강제 경매 개시 결정: 주택도시보증공사 명의의 강제 경매가 185,000,000원으로 진행 중이며, 의정부지방법원 고양지원 2025타경64351 사건임. (갑6)

총 채권액: 588,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김

보증금: 185,000,000원 (주의사항에는 187,000,000원으로 기재되어 있어 금액 상이하나, 주의사항 내용이 법적 위험에 더 중요함)

전입일자: 2019년 1월 3일

확정일자: 2018년 11월 19일

배당신고일자: 2025년 1월 16일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

권리분석상 특이사항: 임차권등기(을1)는 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리임. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 가압류 (갑5, 2022-12-28 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김 )

매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 임차권을 제외한, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

5. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 실거래가 분석

덕이힐타운 103동 (2015년 건축, 51.155㎡, 1층) 2026년 6월 16일 130,000,000원에 거래됨. (평당 약 840만원)

현대타운 1동2동 (2016년 건축, 51㎡, 2층) 2026년 6월 8일 165,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,070만원)

현대타운 1동2동 (2016년 건축, 51㎡, 1층) 2026년 6월 13일 110,000,000원에 거래됨. (평당 약 710만원)

제공된 실거래가 정보는 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례이며, 해당 물건의 면적(46.67㎡, 약 14.11평)은 비교적 작은 편에 속함.

최근 거래가 범위는 110,000,000원에서 165,000,000원으로, 평당 가격은 약 710만원에서 1,070만원으로 편차가 크게 나타남.

4.2. 시세 동향 (매매/전월세)

현 물건의 감정가는 200,000,000원임.

실거래가 중 최고가(165,000,000원)보다 높으나, 최저가(110,000,000원)와는 큰 차이가 있음.

임차인의 보증금(187,000,000원)이 감정가 및 최근 실거래가(최고 165,000,000원)보다 높은 수준임. 이는 낙찰 후 인수될 보증금 부담을 반드시 고려해야 함을 시사함.

6. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

정확한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가 조사가 필요함.

5.2. 교육시설

'고양예술고등학교'가 인근에 위치함.

기타 초, 중, 고등학교 및 교육 시설과의 접근성은 추가 확인이 필요함.

5.3. 기타

건축물대장상 2018년 6월 1일 사용승인된 비교적 신축에 가까운 건물임.

철근콘크리트 구조임.

7. 잠재적 리스크

6.1. 인수 가능한 권리 (임차인 보증금)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 인수 부담임.

보증금 액수 187,000,000원 (주의사항 기준)이 감정가 200,000,000원 및 최근 실거래가(최고 165,000,000원)에 비해 매우 높은 수준임.

배당 순위상 후순위 채권자들의 채권액으로는 임차인 보증금 전액을 변제하지 못할 가능성이 높아, 잔여 보증금은 매수인(낙찰자)이 인수해야 함.

6.2. 법적 제한사항 (토지이용계획)

계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone)

가축사육제한구역 (환경에 영향을 줄 수 있는 시설 인근 가능성)

군사기지 및 군사시설 보호구역 (전방지역: 25km) (건축 행위 등에 일부 제한 가능성)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 제한)

상기 법적 제한사항들은 해당 토지의 개발이나 이용에 추가적인 제약을 줄 수 있음.

6.3. 기타 특이사항 (현황 표시 등)

현황상 '세진하이츠빌 101동'으로 표시되어 있으나, 등기부상 주소와 일치하는지 확인 필요.

폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여 건물 상태, 도배, 장판, 설비 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려움.

임대 관계 등 미상인 부분 존재.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 187,000,000원(추정)을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징임.

보증금 인수 부담이 매우 커서, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요함.

권리 관계 자체는 명확하나, 임차인 관련 위험을 제외하면 일반적인 다세대주택으로서의 가치는 무난한 편임.

부동산 강제 경매로 채권자는 주택도시보증공사이며, 해당 채권자의 채권액이 물건의 현재 가치보다 훨씬 높아 경매가 정상적으로 진행될 것으로 보임.

9. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 고려한 투자 결정을 통해, 실질적인 투자 가치 판단이 가능함.

주변 시세와 비교 시, 임차인 보증금 인수 후에도 총 취득 비용이 합리적인 수준이라면 투자 고려 가능.

향후 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 회수 전략 수립 필요.

주변 개발 계획 또는 지역 가치 상승 요인을 파악하여 잠재적 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산해야 하지만, 본 물건은 임차인 보증금(187,000,000원)이 인수될 가능성이 매우 높아, 이를 반드시 고려해야 합니다. 따라서 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정해야 합니다.

유사 면적의 최근 실거래가(평당 약 710만원~1070만원)를 기준으로, 본 물건 면적(46.67㎡, 약 14.11평)에 적용하면, 대략 100,000,000원에서 145,000,000원 사이의 잠재적 가치를 산출할 수 있습니다.

그러나 인수 보증금 187,000,000원을 고려할 때, 낙찰가만으로는 시세 대비 메리트를 확보하기 어렵습니다. 총 취득 비용(낙찰가 + 187,000,000원)이 300,000,000원을 넘어서게 되므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

보수적 관점에서의 예상 입찰가: 120,000,000원 (총 예상 취득 비용: 약 307,000,000원)

조금 더 공격적 관점에서의 예상 입찰가: 130,000,000원 (총 예상 취득 비용: 약 317,000,000원)

투자 결정 시, 임차인 보증금 인수 총액을 상환받을 수 있는 가능성, 향후 예상 임대 수익, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 재검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.