나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5489 [1] 경기도 파주시 금촌동 801-3 가동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.11.25

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1,2 공히 철근콘크리트 슬라브지붕 3층 건으로서, 현재 건축 중단된 상태입니다.

이용상태

기호1: 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 기재되어 있으나 미완공 상태입니다. 기호2: 공부상 제2종 근린생활시설로 기재되어 있으나 미완공 상태입니다.

설비내역

현재 미완공 상태입니다.

부합물 및 종물

현재 미완공 상태입니다.

공부와의 차이

본건 기호1,2는 등기사항전부증명서에 등재되어 있으나, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1,2는 건축중단상태로 건축법상 사용승인받지 못함(도로명 주소 표지판 '황골로 62-9, 황골로 64, 황골로 66'이 출입문에 부착됨)
3. 목록1은 지하층으로 연결되는 계단부에 다량의 물이 고여있어, 하부구조의 실측 및 상세확인불가능하여, 구조적기능적 결함이 존재할 가능성있음
4. 목록1에 다량의 적재물이 적치되어있어, 이에 대한 처리비용이 발생할 수있음
5. 목록1,2가 소재한 토지(파주시 금촌동 801-3)와 본건 건물과의 소유자가 상이
6. 현재 본원 2023타경77954 사건에서 토지 근저당권자의 근저당권에 의해 토지에 관한 매각이 진행중이니 참고바람
7. 이 사건은 토지소유자가 건물소유자를 상대로한 고양지원 2024가합52628 건물철거 및 토지인도, 퇴거의 소 판결주문 중 지료에 대한 가집행에 의해 진행(현재는 확정)하였지만, 건물에 대한 관습법상 법정지상권이 부존재하여 건물을 철거해야한다는 주문도 있으므로 입찰시 참고요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경5489 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 801-3 가동

용도: 근린시설 (미완공, 건축중단 상태)

감정가: 3,403,142,900원

토지 면적: 0㎡ (0평)

건물 면적: 3661.73㎡ (약 1107.68평)

건물 제시외 면적: 146.20㎡ (약 44.22평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 명OOOOOOOO

1.2. 건물 상태

구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 3층 건물

현황: 건축 중단 상태로 건축법상 사용승인을 받지 못함. 제1종 및 제2종 근린생활시설로 기재되어 있으나 미완공 상태임. 설비, 부합물 및 종물 모두 미완공 상태임.

하자: 지하층으로 연결되는 계단부에 다량의 물이 고여 있어 구조적, 기능적 결함 가능성이 있으며, 하부 구조 상세 확인이 불가함. 또한, 건물 내 다량의 적재물이 있어 처리 비용 발생 가능성이 있음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 분석

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 소재하고 있으며, 해당 지역은 파주시의 주요 행정 및 상업 기능이 집약된 곳으로 알려져 있습니다. 금촌동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 각종 편의 시설 및 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

파주시 금촌동 801-3번지 인근은 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 현재 건축 중단 상태이며, 도로명 주소 표지판('황골로 62-9, 황골로 64, 황골로 66')이 출입문에 부착된 점으로 보아, 주변 도로망과의 연계성은 있으나 완벽한 접근성 확보 여부는 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 주변 환경

본 물건 주변에 대한 상세한 현황 조사 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 미완공 상태의 대형 건물이라는 점은 주변 환경과의 조화 측면에서 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 경매 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 별도로 매각이 진행 중입니다. 이는 건물과 토지의 소유자가 상이함을 의미합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 9월 30일 접수된 명재건설 외 4명의 강제경매 개시결정(금액: 114,856,525원)입니다. 이보다 선순위 권리들은 말소될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2015년 8월 6일 주식회사농수산마트 명의로 되어 있으며, 이후 소유권 이전(2022년 7월 28일, 정영실 외 8명) 및 공유자 전원 지분 이전(2022년 9월 7일, 주식회사더옥션, 매매) 과정을 거쳤습니다. 또한, 파주시의 압류(2025년 12월 8일)도 존재합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 잠재력

물건의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현재 건축 중단 및 미완공 상태로 실제 상권 내에서의 기능은 전무한 상태입니다. 향후 건축이 완료되고 법적 문제가 해결될 경우, 지역 내 근린생활시설로서의 잠재력을 가질 수 있으나, 현재로서는 활용이 불가합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

본건 소재지인 파주시 금촌동은 파주시의 중심지 중 하나로, 관공서, 병원, 학교, 상업 시설 등이 비교적 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 역시 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 미완공 및 법적 문제

본건은 건축 중단 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 못했습니다. 이는 건물로서의 법적 효력 및 사용에 근본적인 제약을 야기합니다.

6.2. 토지 소유권 분리 및 토지 매각

건물과 토지의 소유자가 상이하며, 토지는 현재 별도의 경매 절차(2023타경77954)가 진행 중입니다. 이는 향후 토지 소유권 확보 또는 토지 사용권에 대한 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 철거 위험 (관습법상 법정지상권 부존재)

가장 중대한 리스크는 건물에 대한 관습법상 법정지상권이 부존재하여 건물을 철거해야 한다는 법원 판결이 있다는 점입니다. 이는 건물 소유자가 토지 소유자에게 패소하여 건물이 철거될 위험이 매우 높음을 시사합니다. 입찰 시 본 사항을 반드시 숙지해야 합니다.

6.4. 구조적 결함 및 추가 비용 발생 가능성

지하층 침수로 인한 구조적 결함 가능성과 적치물 처리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 미완공 근린생활시설 건물입니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 건물과 토지의 소유권이 분리되어 있고, 토지 또한 별도 경매가 진행 중이며, 가장 치명적으로 건물에 대한 관습법상 법정지상권이 부존재하여 철거가 불가피하다는 법원 판결이 존재한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 건물이 그대로 철거될 위험이 매우 높음을 의미하며, 건축 중단, 사용승인 미획득, 구조적 결함 가능성 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다.

8. 투자 포인트

본건은 현 상태로는 통상적인 부동산 투자 관점에서 접근하기 매우 어려운 물건입니다. 투자 포인트보다는 잠재적 리스크 관리에 집중해야 합니다. 만약 철거 위험을 감수하고 토지 자체의 가치에 주목하거나, 향후 토지 소유권 확보 및 재건축 등의 극단적인 가능성을 염두에 둔다면 고려해 볼 수 있으나, 이는 고위험 투자에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 철거 위험이 매우 높은 상황으로, 정상적인 건물로서의 가치를 평가하기 어렵습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 건물 자체의 철거 가능성, 토지와의 소유권 분쟁, 미완공 상태 등 복합적인 리스크를 고려할 때, 현재 시점에서 합리적인 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 전문가와의 면밀한 상담을 통해 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.