나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73019 [1] 경기도 양주시 산북동 1, 외 2필지 양주한승아파트 102동 12층 1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73019 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 산북동 1, 외 2필지 양주한승아파트 102동 12층 1206호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

토지지분: 59.04099999999999㎡ (약 17.86평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.59평)

건물지분: 84.597㎡ (약 25.59평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (토지와 건물을 일괄하여 매각)

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 양주시 산북동에 위치한 양주한승아파트 단지 내에 소재합니다. 양주한승아파트는 2001년 9월에 입주한 아파트로, 총 498세대, 5개 동으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통

단지 인근으로 대중교통 이용이 가능합니다. (예: 지하철 1호선 덕계역 버스 3분 거리 언급됨)

2.3. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 위치하여 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 직접적으로 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다고 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 지가에 혐오시설이 영향을 미칠 수 있다는 연구 결과들이 있으며, 대표적으로 화장시설(서울시립승화원)이나 소각장 등은 님비(NIMBY) 시설로 인식되어 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 본 건의 경우, 주변 지역의 혐오시설 관련 구체적인 정보는 현재로서는 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 관계)

등기부상 총 채무액은 227,200,000원입니다. 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 근저당권: 테크메이트코리아대부주식회사 (2022-07-21 접수, 금67,200,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박효순 (2023-12-26 접수, 금160,000,000원) - 인수

* 소유권이전: 함맑음 (2019-06-26 접수)

* 소유권이전: 박선영 (2023-11-28 접수, 매매 금226,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-21 접수, 금160,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박효순

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-28

* 확정일자: 2017-07-28

* 배당신고일자: 2023-12-26

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 대항력있는 임차인 박효순 씨가 존재하며, 보증금 160,000,000원에 대한 주택임차권이 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치한 아파트 단지 내 상가 또는 주택으로, 주변 상권은 주거 기능에 초점을 맞추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 근린생활시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 양주한승

* 주소: 경기도 양주시 산북동 1 (도로명 주소: 경기도 양주시 고덕로 108-59)

* 사용승인일: 2001년 09월 28일

* 총 세대수: 498세대

* 총 동수: 5개 동

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 364대 (지상 4대, 지하 18대 - 제공된 정보와 다소 차이가 있으나, 총 주차대수는 504대로 알려짐)

* 기타 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 면적 및 평형 정보

* 토지면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

* 건물면적 (전용면적): 84.60㎡ (약 25.59평)

* 건물의 분양면적(공급면적) 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 84.60㎡는 통상 30평대 초반의 분양면적에 해당할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 보증금 1억 6천만원의 대항력있는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 이 권리를 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 수 있으며, 이는 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (현재 사건번호는 (1)입니다.)

* 구축 아파트: 2001년에 준공되어 20년 이상 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 산북동에 위치한 양주한승아파트 102동 12층 1206호입니다. 아파트 자체는 준수한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있으나, 2001년 준공된 아파트라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 가장 큰 특징은 1억 6천만원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 권리는 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 매입 비용이 상승하므로, 투자 시 총 투입 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 고층 물건: 12층으로, 채광 및 조망 등에서 유리할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인의 보증금 인수: 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있지만, 이를 통해 명도 과정에서의 예상치 못한 변수를 줄일 수 있습니다. (단, 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.)

* 양주시 내 아파트 시장: 양주시의 주거지 개발 및 교통망 개선 등에 따른 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(84.597㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 150,000,000원에서 2026년 6월 183,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 12층이라는 높은 층수를 고려하면 시세 상단에 근접할 것으로 예상됩니다.

감정가는 203,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 160,000,000원입니다.

낙찰자가 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 함을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전부 변제받을 수 있다면, 즉 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 낙찰자가 실질적으로 보증금을 부담하지 않아도 됨을 의미한다면, 이는 매우 유리한 조건입니다. 그러나 등기부상 '말소: 인수'로 명시된 점을 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 인수한다고 보는 것이 일반적입니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 바탕으로, 임차인 보증금이 배당에서 처리된다는 가정 하에 예상 입찰가를 산출합니다. (만약 보증금 인수 시, 총 투입 비용이 시장가치를 초과할 수 있으므로 입찰가를 현저히 낮춰야 합니다.)

최근 최고가 매매: 183,000,000원

본 물건의 층수(12층)를 고려하여 시세 적용.

감정가 대비 낙찰률 및 시장 상황을 종합적으로 고려.

예상 입찰가: 155,000,000원

이 가격은 감정가의 약 76.3% 수준이며, 최근 매매 사례의 중간값보다 높은 수준입니다. 이 가격으로 낙찰받을 경우, (보증금 인수 부담이 없다고 가정 시) 시장가치 대비 추가 수익 가능성을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적이며, 이에 따라 입찰가는 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.