나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64290 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '자유초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제105호외 4개호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호1~5 : 공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 및 제1.2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측, 북동측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025. 8. 26 )(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64290 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 429,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

토지지분: 16.3193㎡ (약 4.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.76㎡ (약 12.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

건물명: 뚱발 트랜스포머420 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 (지상 7층, 지하 4층)

사용승인일: 2019년 12월 18일

전유부 호수: 1층 105호

건물 총 호수: 444호

건축물대장상 용도: 업무시설, 제1,2종근린생활시설

1.5. 특이사항 및 제한사항

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보, 별도등기

토지거래허가구역 지정 기간: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 관련)

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 지방산업단지

기타: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '자유초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북서측, 남서측, 북동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.3. 토지이용계획 및 지역 특성

해당 물건이 속한 지역은 도시지역 내 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 폭 20~25m의 중로1류 및 12~15m의 중로3류 도로에 접해 있어 기반 시설이 양호한 편입니다. 또한, 지방산업단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 23일에 접수된 회원신용협동조합 외 1명의 근저당권(을1)입니다. 소유권보존등기(갑1)는 2020년 1월 6일에, 임의경매개시결정등기(갑4)는 2025년 9월 30일에 접수되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적 내용이 없어 일반적인 권리분석에 따라 소멸 예상됩니다. 계약 시 확인 필요).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 잠재수요

본 물건은 오피스텔 건물 내 근린상가로, 주변의 아파트 단지 및 지방산업단지의 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다. 산업단지 종사자 및 인근 거주민을 대상으로 한 업종 구성 시 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 특성

뚱발 트랜스포머420 오피스텔은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이므로, 건물 상태 및 시설은 양호할 것으로 예상됩니다. 총 444호실의 오피스텔 내에 위치하여 고정적인 유동 인구를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: '자유초등학교'가 인근에 있으며, 두일중학교, 두일초등학교, 문산초등학교 등도 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

* 교통: 경의중앙선 문산역이 인접해 있으며, 주변 도로망을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 상업지역에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 내 외국인 등의 특정 주택 거래에 제한이 있습니다. 다만, 본 물건은 근린상가이므로 실제 거래 시 영향은 제한적일 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 공실인지, 임차인이 있다면 대항력 유무, 차임 및 보증금 수준 등을 낙찰 후 면밀히 조사하고 확인해야 합니다.

6.3. 별도 등기

등기부상 '별도 등기'가 존재한다는 점은 추가적인 권리 관계나 제한 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 반드시 등기사항전부증명서를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

6.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 42억 원에 달하여, 경매 진행 과정에서의 경쟁 강도를 가늠해볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주 문산 지역의 뚱발 트랜스포머420 오피스텔 내 근린상가로, 비교적 신축 건물에 해당하며 주변 아파트 단지 및 산업단지의 배후 수요를 기반으로 상권 형성이 가능한 입지를 가지고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰자가 부담해야 할 인수 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임대 관계 미확인, 별도 등기 등의 사항은 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준공(2019년)된 지 얼마 되지 않은 건물로, 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 인접한 지방산업단지 등 직주근접 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 본 물건은 근린상가로, 향후 해당 지역의 발전 및 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 429,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액을 고려하여 책정될 수 있습니다. 그러나 정확한 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 최근 3~6개월 내 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 목표 업종에 따른 예상 수익률 및 환산가치 분석

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 상권, 잠재적 경쟁 요소 등 직접적인 가치 평가

* 향후 부동산 시장 전망 및 지역 개발 계획 등의 거시적 요인 고려

이러한 분석 없이 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문가 상담 및 추가 조사를 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.