나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73267 [1] 경기도 의정부시 의정부동 484-4 리체하임 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부서초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 7층 중 5층 502호로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 마감 및 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이섀시창호 등 마감임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 현황 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약6M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사문화 환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조 례>, 상대보호구역(다온중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성모유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부서초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73267 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

채무자/소유자: (자료에 명시되지 않음)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 484-4 리체하임 5층 502호

건물명: 리체하임

구분: 집합건물

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 313,000,000원

건축년도: 2021-2022년 (사용승인일 2022.05.25 기준)

토지면적: 31.95㎡ (약 9.66평)

건물면적: 59.20㎡ (약 17.91평) - 전용면적 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부서초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 통행이 원활하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 05월 07일 농협은행주식회사 근저당권 (채권 최고액: 273,900,000원)

기타 권리: 2025년 05월 07일 농협은행주식회사 근저당권공동담보목록, 2025년 09월 15일 이상근 가압류, 2025년 09월 29일 농협은행주식회사 임의경매개시결정 (채권액: 260,932,489원)

총 채권액 합계 (등기부상): 298,900,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

기타 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대차 관계 및 보증금/차임 정보는 미상으로, 해당 정보는 주의 깊게 확인해야 합니다.

금액이 미상이라도 실제 점유 관계가 있을 수 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

입력된 최근 매매 정보 기준 (2026년 5월):

- 삼양연립 (1984년식, 67.76㎡): 165,000,000원 (약 805만원/평)

- 한솔빌라(나동) (2002년식, 41㎡): 98,000,000원 (약 790만원/평)

- 한솔빌라8차 (2001년식, 44.81㎡): 105,000,000원 (약 778만원/평)

4.2. 시세 분석

제공된 주변 시세 자료는 1984년부터 2002년에 건축된 연립 및 다세대 주택의 매매 사례입니다.

본건 리체하임은 2021-2022년에 건축된 신축 건물로, 연식 대비 약 2배 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

주변 유사 연식의 다세대주택 시세(약 778만~805만원/평)를 본건의 전용면적(약 17.91평)에 적용할 경우, 약 1.4억~1.44억원 수준으로 산출됩니다.

이는 본건의 감정가(313,000,000원)와 상당한 차이를 보이며, 본건의 신축이라는 점이 감정가에 크게 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 의정부서초등학교, 다온중학교, 성모유치원 등

* 편의시설: 인근 근린생활시설

* 기타: 제2종일반주거지역, 역사문화 환경보존지역, 교육환경 보호구역(학교 관련) 등으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성: 등기부등본 상 명시된 내용으로, 실제 권리관계 확인 및 인수 여부 검토가 필요합니다.

* 지역 지구 지정: 역사문화 환경보존지역, 상대보호구역 등은 건축 및 개발에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임차인 정보 미상: 실제 점유자 또는 미등기 전세 등 예상치 못한 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 명도 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분만으로는 별도의 활용이 어려우므로 건물과의 일체적인 활용이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 장점

* 신축 건물: 2021-2022년 준공으로 최신 건축 기준을 따르며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 양호한 입지: 학교 등 교육시설이 인접하여 가족 단위 거주자에게 선호도가 높습니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 용이합니다.

* 감정가 대비 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 채권 총액이 감정가보다 낮습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본건은 의정부시 의정부동에 위치한 신축 다세대주택으로, 최신 건축 연식과 편리한 생활 환경이 장점입니다.

교육시설 인접성, 교통 편의성 등을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 가집니다.

다만, 등기부상 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성과 임차인 정보 미확인 등은 명확한 확인 및 주의가 요구됩니다.

주변 구옥 시세와 비교 시 본건의 감정가는 신축 프리미엄을 반영한 것으로 판단되며, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 313,000,000원입니다.

주변 구옥(1984년~2002년식)의 면적당 시세는 약 778만~805만원/평 수준으로, 본건(약 17.91평)에 적용 시 약 1.4억~1.44억원이 산출됩니다.

이는 본건의 신축 연식(2021-2022년)을 고려하지 않은 시세이며, 신축 건물은 상당한 가치 상승 요인이 있습니다.

따라서, 본건의 감정가가 신축 가치를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

채권 총액 298,900,000원 또한 감정가와 근접한 수준입니다.

9.2. 최종 제안가

시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해, 감정가 수준을 기준으로 하되 소폭 할인된 가격을 제안합니다.

하지만 신축 건물의 희소성과 잠재적 가치를 고려하여, 감정가 이하로만 접근하는 것은 신중해야 합니다.

최종 제안 예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.