나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4650 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 근린생활시설, 철도 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 제4층 제401호로서, 외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문조사) 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터의 아스콘포장도로, 동측으로 폭 약 4미터의 보도블럭도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제45조에 따른 도로 지정(건축법 제2조제11호나목/98㎡/의정부시 공고 제2019-979호/20190510) 기호(2) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4650 (1)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 재매각

채권자: 수협은행 (등기부상 근저당권자)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-97 담린 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 상태

건물명: 담린 101동 401호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 4층

건물면적: 52.66㎡ (약 15.9평)

이용상태: 다세대주택으로 이용중

마감: 외벽 - 인조석, 몰탈위 페인팅 등 / 내벽 - 벽지도배 및 타일 등 / 창호 - 새시창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등

1.4. 토지 정보

토지면적: 27.98㎡ (약 8.46평) - 건물 면적 대비 토지 지분 비율 양호

토지 형상 및 이용: 3필지 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 학교, 근린생활시설, 철도 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

북측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터 도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역

* 교육환경 보호구역 (호암초, 호암유치원, 호원고)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (해당 시설 설치가 제한되는 구역임)

* 건축법 제45조에 따른 도로 지정

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 7월 29일자 수협은행 근저당 (을3)

현재 진행 중인 경매개시결정 등기: 2025년 9월 30일자 수협은행 임의경매 (갑6)

그 외 소유권보존, 공유자지분 이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리 존재하나 모두 매각으로 소멸 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 16일

대항력: 없음

비고: 현재 파악된 임차인은 보증금과 차임이 없어 인수되는 권리가 없음.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리인 수협은행 근저당(을3)보다 늦게 설정된 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 모두 매각으로 소멸됨.

별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 인수되는 권리 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있음.

4.2. 주거 환경

다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 학교(호암초, 호암유치원, 호원고)가 위치하여 교육 환경이 우수함.

근린생활시설을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.2. 주거 편의 시설

해당 건물은 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았거나 기일 통지 등에 문제가 있었을 가능성이 있음. 정확한 재매각 사유는 추가 확인 필요.

6.2. 권리 관계

등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 혹시 모를 미등기 권리나 유치권 등은 현장 조사를 통해 확인 필요.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 정보에서 '철도'가 언급되었으나, 이는 일반적인 교통 시설일 가능성이 높음.

해당 지역은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 혐오시설이 설치되기 어려운 환경임.

인근 지역에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호하며 교육 시설 접근성이 뛰어남.

재매각 사건이라는 점은 주의가 필요하나, 등기부상 인수할 권리 관계가 명확하고 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

건물 및 토지 면적 대비 적절한 가치를 지닌 것으로 판단되며, 재매각을 통해 좋은 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되어 명확한 명도가 가능함.

* 재매각으로 인한 기회: 재매각 물건은 경쟁률이 낮아져 예상보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있음.

* 적정 규모의 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 주거 공간.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 건물명: 한솔엠파트104동 (2014년식, 3층, 59.56㎡) - 24,300만원

* 건물명: 자연예가 (2018년식, 2층, 46.87㎡) - 18,900만원

* 건물명: 호원i빌리지C,D동 (2002년식, 2층, 59.8㎡) - 14,000만원

본건은 2020년 준공된 건물로, 제시된 매매 사례 중 2014년식(한솔엠파트) 및 2018년식(자연예가)과 유사하거나 조금 더 신축입니다.

본건의 전용면적 52.66㎡ (약 15.9평)과 유사한 연식 및 면적의 거래 사례를 고려할 때, 1평당 약 1,330만원 ~ 1,340만원 수준으로 평가할 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 2억 1,000만원 ~ 2억 1,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가 2억 5,800만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산출

본 물건은 재매각 사건으로, 통상적으로 최저 매각 가격이 조정되어 진행될 수 있습니다. (조정 비율은 별도 확인 필요)

현재 감정가 2억 5,800만원을 기준으로, 본건의 적정 투자 가치 및 시세 범위를 고려하여, 약 1억 9,500만원 ~ 2억 1,500만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

특히, 본 물건은 재매각으로 인해 경쟁이 다소 완화될 수 있으므로, 적정 가격선에서의 적극적인 입찰을 통해 취득 기회를 모색해볼 수 있습니다.

매수 신청 보증금: 최저매각가격의 20% (보증금은 최저매각가격 확인 후 산출)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.