나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4599 [1] 경기도 포천시 선단동 394-14 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통으로 보임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건으로 외벽: 치장벽돌 등 마감 내벽: 벽지, 일부 타일 마감 창호: 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 옥상에 태양광설비가 소재함[별첨 "사진용지"참조].

공부와의 차이

본건은 귀제시목록상 1층:2가구, 2층:2가구, 3층:1가구이나 현황은 1층:4가구, 2층:4가구, 3층:3가구임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4599 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 394-14 (신주소: 경기도 포천시 호국로1025번길 29-2)

용도: 다가구주택 (단독주택, 공부상 5가구용이나 현황 11가구)

감정가: 620,912,040원

토지면적: 305.00㎡ (약 92.3평)

건물면적: 407.26㎡ (약 123.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건물 제시외면적: 19.92㎡ (태양광 설비 등 포함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형이며 주택건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

남측으로 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을15 근저당 (포천새마을금고, 27,300,000원, 2018-02-09 접수) 입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당 및 이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 내역 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 유간란

보증금: 미상, 차임: 미상, 전입일자: 2008-11-06, 대항력: 있음.

인수 보증금 및 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 지이현

보증금: 미상, 차임: 미상, 전입일자: 1999-12-13, 대항력: 있음.

인수 보증금 및 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 신광철신영철신소원 (신 )

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-06-11, 확정일자: 2018-06-11, 배당신고일자: 2025-01-24, 대항력: 없음.

* 이아름 (이 )

보증금: 25,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-22, 확정일자: 2022-03-22, 배당신고일자: 2025-06-12, 대항력: 없음.

* 최승진 (최 )

보증금: 25,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-12, 확정일자: 2023-06-12, 배당신고일자: 2025-07-18, 대항력: 없음.

* 최광섭 (최 )

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-09, 확정일자: 2016-09-29, 배당신고일자: 2025-11-03, 대항력: 없음.

* LE THIQUYNHNHU

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-07-06, 대항력: 없음.

* 김기철 (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-07-10, 대항력: 없음.

* 김재술 (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-16, 대항력: 없음.

* 나춘옥 (나 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-06-11, 대항력: 없음.

* 한상호 (한 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-13, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계

현재 파악된 내역 상 인수되는 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인(유간란, 지이현)의 보증금이 미상이므로 실제 인수될 금액이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 전, 답, 임야, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 선단교차로 인근에 위치하여 유동인구 및 차량 통행량이 있는 편입니다.

* 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설

주변 지역의 구체적인 학군 및 교육시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설

주변 지역의 병원 등 의료시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상의 불일치

건축물대장 상 단독주택(5가구용)으로 되어 있으나, 현황조사 결과 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구(총 11가구)로 이용 중임이 확인되었습니다. 이는 추후 건물 관련 인허가, 증축, 용도 변경 등에 있어 제약이 따르거나 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성

보증금 및 차임이 미상인 임차인(유간란, 지이현)이 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 금액을 정확히 파악하기 어려운 점이 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물 및 설비 포함

옥상에 설치된 태양광 설비(관련 전기시설 및 구조물 포함) 및 제시외 건물이 토지/건물 일괄매각 대상에 포함됩니다. 이는 자산 가치에는 긍정적일 수 있으나, 명도 시 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다양한 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 다가구주택으로, 선단교차로 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 620,912,040원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 차량 접근성이 좋고 생활 편의시설이 혼재된 지역입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(유간란, 지이현)이 존재하며 이들의 보증금은 미상으로 인수 가능성이 있어 주의가 요구됩니다. 특히, 공부상 가구수와 실제 이용 현황 간의 큰 차이(5가구 vs. 11가구)는 본 물건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 활발한 지역 내 입지: 선단교차로 인근으로 교통 편의성이 양호하며, 생활권이 형성되어 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 동시에 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 현황 이용률 증대 가능성: 공부상 가구수와 현황 간의 차이를 활용하여 향후 재건축, 리모델링 또는 적법한 증축 등을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 관련 법규 검토 필수)

* 포함 자산: 제시외 건물 및 태양광 설비가 포함되어 있어 추가적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 고려해야 합니다. 그러나 현재 대항력 있는 임차인인 유간란 씨와 지이현 씨의 보증금 및 차임이 미상으로 파악되고 있어, 실제 인수해야 할 보증금액을 정확히 산출하기 어려운 상황입니다. 이들 임차인의 보증금액이 상당할 경우, 이는 전체 입찰가의 결정에 매우 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 정확한 인수 보증금액 확인 전까지는 신중한 접근이 필요하며, 잠재적인 인수 보증금을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 금액 제시보다는, 현장 조사를 통한 임차인과의 협의 및 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 보증금액을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.