나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73272 [1] 경기도 의정부시 호원동 377-4 수정메르디앙 비동 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 호동역(경전철)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 중 3층 301호로서 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

주거용오피스텔로 이용중임. (내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 남하향 완경사의 주거용오피스텔 및 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 및 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

호원동 377-4번지 : 제2종일반주거지역(2019-01-02), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역 (한빛유치원), 과밀억제권역. 호원동 377-5번지 : 제2종일반주거지역(2019-01-02), 상대보호구역 (한빛유치원), 과밀억제권역. 호원동 380번지 : 제2종일반주거지역(2019-01-02), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73272 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 377-4 수정메르디앙 비동 3층 301호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 중 3층

감정가: 310,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 39.98㎡ (약 12.1평)

건물 면적: 81.40㎡ (약 24.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 호동역(경전철)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(한빛유치원) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 울산세무서장 압류 (2023-05-08)

본 경매 절차로 인해 매각으로 소멸되는 권리는 을3 주택임차권(윤희승, 309,000,000원), 갑3~갑6 (압류, 강제경매) 등입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서상 지상권 개요 없음).

3.2. 임차인 분석

임차인: 윤희승

보증금: 309,000,000원

전입일자: 2021년 7월 9일

확정일자: 2021년 5월 17일

배당신고일자: 2023년 7월 31일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인 윤희승은 제공된 정보 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권(을3) 역시 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근 호동초등학교 등 교육시설이 소재합니다.

4.2. 역세권 개발 가능성

호동역(경전철)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 향후 역세권 개발 등 주변 환경 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 좀 더 넓은 범위의 쇼핑이나 문화 시설 이용을 위해서는 의정부 도심 방향으로의 이동이 필요합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 호동초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 정보 불일치

제공된 정보 중 '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, '임차인현황'에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있고 등기부상 임차권도 말소 처리되었습니다. 이는 정보 혼란을 야기할 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 법률 전문가를 통한 최종 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건 및 HUG 인수조건 변경

본 건이 공동담보로 진행되었을 가능성이 있으며, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용이 불명확합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이나 복잡한 절차를 야기할 수 있으므로, 관련 세부 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

별도의 외부 검색 결과, 본 물건 인근에 낙찰가에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경에 대한 상세한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 수정메르디앙 오피스텔로, 호동초등학교 및 호동역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물 및 토지 면적 또한 적절합니다.

하지만 '대항력있는임차인'과 '대항력 없음'이 상충하는 정보, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건으로서의 복합적인 요소를 내포하고 있어, 권리분석 및 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

현 권리분석 상 임차인의 보증금은 인수하지 않는 것으로 판단되나, 해당 부분은 반드시 법률 전문가와 상담하여 최종 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지 조건

호동초등학교와 호동역 인근에 위치하여 주거 편의성과 교통 접근성이 우수합니다.

8.2. 시장 가치 대비 잠재력

감정가(3.1억원) 및 채권 총액(3.09억원)을 고려할 때, 임차인 보증금 미인수 시, 현 시장 상황에 따라 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 정확한 시세 조사를 통해 재확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재까지의 정보 및 감정가를 고려했을 때, 본 물건은 여러 특이사항을 내포하고 있습니다. 임차인 보증금 미인수 조건을 감안하고, 권리분석 상의 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 구체적인 시장 가격, 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점에서의 개략적인 시세 조사 결과(가상)로는, 본 물건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔이 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

종합적인 고려 시, 보수적인 관점에서 약 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 추가적인 법률/권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.