나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73271 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 80 가야5차써니빌 501동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "백석중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트 경사슬래브지붕 15층 중 14층 1401호로서 (건물사용승인일 : 2004.07.11) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관)로 이용 중임. (집합건축물 대장상의 건축물 현황도에 의거하여 도시함).

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 화재경보기, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접토지와 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 동측으로 폭 약 10 미터의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 대로 3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 지방1급하천(신천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73271 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 80 가야5차써니빌 501동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 248,000,000원

면적:

토지면적: 57.46㎡ (약 17.38평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

사용승인일: 2004년 07월 11일

건축년도: 2004년

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 "백석중학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상태는 무난한 편입니다.

도로상태: 본건 아파트 단지 북측 및 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 지역/지구: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구)

* 저촉: 대로 3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 지방1급하천(신천)

* 기타 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 하천구역

혐오시설: 주변 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 지방1급하천(신천) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하천구역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2011-03-09)

총등기부채권액: 190,041,592원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서에 '지상권'이 언급되었으나, 비고란이 비어있어 인수 대상 권리 없음으로 판단됩니다.)

임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주위로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 가야5차써니빌

* 주소: 경기도 양주시 백석읍 복지리 80

* 세대수: 497세대

* 총면적: 63,034㎡

* 전용면적: 43,911.6748㎡ (단지 전체)

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 504대 (지하 기계식 131대, 지상 기계식 373대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차충전기: 지상 15대, 지하 10대

* 사용승인일: 2004년 07월 11일 (22년차)

주변 시설:

* 백석중학교 인근 위치

* 각급 학교, 생활편익시설, 공공시설 등 근접

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 정확한 현황 및 권리관계가 미상으로, 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 대로, 중로, 지방1급하천, 하천구역 등에 저촉되는 부분이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 아파트 물건으로, 일상생활을 위한 기본적인 입지조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 그러나 권리분석상 임차인 현황이 미상인 점은 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 부담이나 리스크로 작용할 수 있는 주요 요인입니다. 또한, 토지이용계획상 접촉되는 도로 및 하천 관련 사항들은 잠재적 제약 요인이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축이 아닌 준공된 지 10년 이상된 아파트로, 비교적 안정적인 시세 형성이 기대됩니다.

* 주변의 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(84.92㎡)의 경우 2026년 5월에 3층이 235,000,000원, 9층이 228,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 14층으로 해당 거래 사례보다 높은 층에 위치하고 있습니다. 감정가는 248,000,000원이지만, 임차인 현황 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 235,000,000원에서 245,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

보수적이고 안정적인 입찰가를 고려하여 240,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.