나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3333 [1] 서울특별시 성북구 삼선동1가 280-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.10.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동2가"한성대학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 계단의 2필 일단 부정형 토지로서, 주거용 건부지 등이며, 일련번호2 (280-20) 중 일부는 현황 도로 및 타인점유부분 등으로 사료되는 바, 추후 측량 등 정확한 사실확인 등을 요합니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 토지 내 현황도로개설로 보아지니, 추후 측량 등 정확한 사실확인 등을 요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

280-18:도시지역 , 제1종일반주거지역(2020-12-31) , 개발행위허가제한지역(2025-04-03),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(2025-07-24)(2026.8.30.까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)<추가기재>지적재조사 사업지구지정(지적과) 280-20:도시지역 , 제1종일반주거지역(2020-12-31) , 개발행위허가제한지역(2025-04-03),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(2025-07-24)(2026.8.30.까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)<추가기재>지적재조사 사업지구지정(지적과)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물㉠,㉡이 소재하며 '지적도'.'건물개황도'참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 위 물건 3항의 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3333 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 삼선동1가 280-18

용도: 단독주택

토지 면적: 122.00㎡ (약 36.91평)

토지 지분: 61.00㎡ (약 18.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

건물 지분: 32.00㎡ (약 9.68평)

건물 제시외 면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

감정가: 329,018,500원

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각 (50% 지분)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 삼선동1가에 위치하며, '한성대학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

지적도상 맹지이나, 토지 내 현황도로가 개설되어 있는 것으로 보이며, 이 부분은 추후 측량 등 정확한 사실 확인이 필요합니다.

본건 토지(280-18번지)는 제1종일반주거지역이며, 개발행위허가제한지역(2025-04-03까지), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다. (지정 기간 및 대상은 상이함)

3. 권리분석

현재 등기부상 소유권은 성상준 외 1명 명의이며, 매매를 통해 이전되었습니다.

말소기준권리는 하나은행의 강제경매 (2025타경3333)이며, 접수일자 2025-09-26 기준입니다.

이 말소기준권리에 따라 국민은행(3번 성상준 지분 가압류) 및 하나카드(3번 성상준 지분 가압류)의 가압류 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 확인된 가압류 및 강제경매 채권액을 합산 시 약 64,876,451원(토지 기준)과 34,465,466원(건물 기준) 이상으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 신 (신종철)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003-04-14

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 2003년부터 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 향후 명도 및 보증금 정산에 대한 심도 있는 법적 검토가 필수적입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

공유자 우선매수권이 1회에 한해 행사될 수 있습니다.

물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 언급되었으나, 별지 4항의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 한성대학교가 있어 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 미산빌라A동: 2026년 5월 7일, 전용면적 40.5㎡, 29,000만원 거래 (㎡당 약 716만원)

* 써튼힐: 2026년 5월 2일, 전용면적 27.69㎡, 23,000만원 거래 (㎡당 약 830만원)

* 현대파크빌: 2026년 7월 3일, 전용면적 50.38㎡, 60,000만원 거래 (㎡당 약 1,191만원)

본건은 단독주택이며, 토지 122.00㎡, 건물 64.00㎡ 규모입니다. 제공된 비교 사례는 다세대 주택으로, 직접적인 가격 비교는 제한적입니다. 하지만 주변 시세는 면적 대비 높은 편으로 분석됩니다.

본건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각이며, 감정가는 전체 부동산 기준 329,018,500원입니다. 지분 비율과 여러 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 밀집 지역에 속하며, 단독주택 및 다가구주택이 주를 이루고 있습니다.

교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 인근에 있어 교육 시설 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대해 별도의 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원에 2003년부터 거주 중인 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 명도 및 보증금 관련 법적 분쟁 가능성이 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크이며, 해결 과정에서 상당한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 50% 지분만 매각되므로, 향후 부동산 활용 및 처분 시 다른 공유자와의 복잡한 협의가 필수적입니다.

* 개발행위허가 제한 지역: 2025년 4월 3일까지 개발행위허가가 제한되어 있어, 건축이나 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 토지거래계약 허가 구역: 특정 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 재매각 시 절차가 복잡해질 수 있습니다.

* 토지 현황 불확실성: 토지 중 일부가 현황 도로 또는 타인 점유 부분으로 추정되며, 정확한 경계 확인 및 법적 소유 관계 정리가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 법정지상권 불확실성: 별도의 제시외 건물이 존재하며, 이와 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 매각 대상에서 제외됩니다.

* 건물 노후: 건물 사용 승인일이 1967년으로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구라는 입지 조건과 단독주택으로서의 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 하지만, 20년 이상 거주한 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주하고 있다는 점, 지분 매각이라는 점, 개발 및 토지 거래에 대한 여러 제한 사항이 있다는 점 등 심각한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

이러한 복합적인 위험 요인으로 인해, 본 물건은 높은 전문성과 철저한 사전 조사, 그리고 리스크 감수 능력을 갖춘 투자자에게만 적합할 수 있습니다. 임차인과의 원만한 해결 방안을 모색하거나, 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있는 경우에 한해 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 지역 내 단독주택 부지로서의 가치.

* 한성대학교 인근에 위치하여 향후 개발 가능성 또는 수요 기대.

* 복합적인 리스크 요인으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 329,018,500원이지만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 개발행위허가 제한, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 중대한 위험 요인을 고려해야 합니다. 특히, 임차인 문제 해결에 예상치 못한 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

인수할 보증금은 0원이지만, 임차인과의 합의 또는 법적 절차 진행 시 발생하는 비용을 감안해야 합니다.

이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정했습니다.

예상 입찰가: 120,000,000원

이 금액은 전체 감정가의 약 36% 수준으로, 본건의 특수한 상황과 잠재적 리스크를 반영한 추정치입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문, 임차인 현황 상세 파악, 관련 법규 검토 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.