나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52152 [1] 서울특별시 송파구 가락동 95-1 가락금호아파트 101동 21층2106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 지하철 3,8호선‘가락시장역’ 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(3,8호선 가락시장역) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 26층건 내 제21층 제2106호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 등 창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수/위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로에 접하며 외곽 공도와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)) 기호(2): 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

지분매각임, 공유자우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 지하철 3, 8호선 ‘가락시장역’ 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(3, 8호선 가락시장역)과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 단지 내 포장도로에 잘 접해 있으며, 외부 공공 도로와도 원활하게 연결되어 있습니다.

* 주변 시설: 가락시장이 인접해 있어 신선한 식자재 접근성이 뛰어납니다. 인근에는 올림픽공원, 석촌호수 등이 있어 여가 활동에도 좋은 환경을 제공합니다. (검색 결과, 해당 아파트 단지 주변에 명확하게 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 혐오시설로는 폐기물 처리 시설, 하수 처리 시설, 장례 시설 등이 있으나, 본건 위치에서 직접적인 인접성은 파악되지 않았습니다.)

2.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2007년 11월 9일 접수된 국민은행 근저당(을7)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 2번 이장상 지분가압류(갑4, 2012-11-12) 및 2번 이장상 지분강제경매(갑10, 2025-09-26) 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상에 해당 권리는 확인되지 않습니다. (주의: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 표기되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않으므로 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 612,000,000원입니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 주위 환경: 본 건은 서울특별시 송파구 가락동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 지하철 3, 8호선 가락시장역을 중심으로 상업 시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 고밀도 주거 기능이 가능하며, 재건축 등 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 26층 건물 내 제21층 제2106호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시 마감으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수/위생설비, 도시가스 난방설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

- 아파트명: 가락금호아파트

- 사용승인일: 1997년 8월 11일 (노후도: 29년)

- 총 세대수: 915세대

- 최고층: 26층

- 주차대수: 총 120대 (지상 12대, 지하 17대, 지하 전기차 충전기 39대)

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 해당 부동산의 전부가 아닌 일부 지분만을 소유하게 되므로, 소유권 행사 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. 이는 경쟁 입찰 과정에서 잠재적인 변수가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역에 속하며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.1.~2026.12.31.) 내 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 대한 거래 제한이 있습니다. 또한, 3m 건축선 지정구역도 존재합니다.

* 건물 노후도: 1997년에 준공되어 건물 연식이 29년차로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 송파구 가락동의 역세권에 위치한 아파트 지분입니다. 가락시장역 도보권으로 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 1/3 지분으로 매각되는 점, 공유자 우선매수 가능성, 건물 노후도, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한 사항들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가는 5억 3천 4백만원으로 책정되었으나, 이는 전체 부동산의 가치이며 실제 매각 대상은 지분임을 명확히 인지해야 합니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 지하철 3, 8호선 가락시장역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 생활 인프라: 가락시장, 각종 편의시설, 녹지 공간 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 송파구라는 입지와 제3종일반주거지역이라는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 재건축 등 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. (다만, 지분 소유 상태 및 관련 법규 확인 필수)

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 물건은 아파트 전체 감정가 534,000,000원 중 토지 및 건물 지분 약 1/3이 매각 대상입니다. 지분 비율을 고려한 감정가는 약 178,000,000원 (534,000,000원 * (8.4578 / 25.38)) 입니다. 최근 2026년 6월 15일 동일 단지 내 84.85㎡(약 25.68평) 면적이 153,000,000원에 거래된 기록이 있으나, 이는 지분 매각이 아닌 전체 매각 기준이며, 지분 매각의 특성상 가격 산정에 신중을 기해야 합니다. 공유자 우선매수 가능성을 고려하고, 지분 매각으로 인한 관리의 어려움 및 추가 투자 비용 발생 가능성 등을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 지분 감정가의 90~100% 수준인 약 160,000,000원 ~ 178,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 타 공유자의 우선매수 의사에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.