나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52168 [1] 서울특별시 송파구 방이동 193-12 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "오금역(지하철5호선)"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2017.08.21.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 이중 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 '다세대주택'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52168 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 193-12 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 14.95㎡ (약 4.52평)

건물면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

사용승인일: 2017년 8월 21일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동에 소재하며, "서울방산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 "오금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 1번 주택임차권 등기입니다.

이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최 (최희성)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 1일

* 확정일자: 2021년 2월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

집합건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 0원입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 상기 임차인의 보증금 190,000,000원은 별도로 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

오금역 역세권이라는 이점이 있어 향후 지역 개발 및 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소를 가집니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 서울방산초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 5호선 오금역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 내 3층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있어, 추후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 최 의 보증금 190,000,000원이 배당으로 전부 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 실질적인 추가 매수 비용 발생을 의미합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 내 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 건축된 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만 위반건축물 등재 사실과 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

따라서 입찰 시에는 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자가능성: 서울 지역의 소형 다세대주택이라는 점에서 소액 투자 기회를 제공합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 오금역과 가까워 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인을 받아 비교적 최신 연식의 건물을 소유할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 입지의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 대진팰리스빌 (2002년식, 52.94㎡): 420,000,000원 (2026.05) -> 약 7,933,509원/㎡

* 명산나동 (1986년식, 41.04㎡): 260,000,000원 (2026.07) -> 약 6,335,280원/㎡

* 런던빌 (2012년식, 55.59㎡): 519,000,000원 (2026.07) -> 약 9,336,200원/㎡

본 물건의 건물면적은 20.98㎡이며, 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 속합니다.

인근 런던빌(2012년식)의 평당 가격(약 933만원/㎡)을 기준으로 계산하면, 20.98㎡의 건물 가치는 약 195,920,000원 (20.98㎡ * 9,336,200원/㎡)으로 추정됩니다.

토지 지분 14.95㎡ 역시 유사한 단가로 적용 시 약 139,826,600원 (14.95㎡ * 9,336,200원/㎡)으로 추정할 수 있습니다.

건물과 토지 지분을 합산한 총 추정 가치는 약 335,746,600원입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 190,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

이 경우, 물건의 실제 가치(약 335,746,600원)에서 인수해야 할 보증금(190,000,000원)을 차감한 금액이 입찰의 상한선이 될 수 있습니다.

335,746,600원 - 190,000,000원 = 145,746,600원.

또한, 감정가 216,000,000원은 위반건축물 존재 및 임차인 인수 리스크를 반영하지 않은 것으로 보입니다.

해당 감정가로 낙찰받을 경우, 총 지출액은 216,000,000원 + 190,000,000원 = 406,000,000원이 되어 시세 대비 부담이 매우 커집니다.

종합적으로 고려할 때, 위반건축물 리스크, 명도 부담, 그리고 인수되는 보증금 190,000,000원을 고려하면, 실질적인 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 상당히 낮게 책정되어야 합니다.

합리적인 예상 입찰가 범위는 약 100,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 위반건축물 관련 추정 비용, 명도 가능성 및 본인의 투자 성향을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.