나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52008 [1] 서울특별시 마포구 합정동 399-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 합정동 "합정동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "건부지(주거기타)"로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 평옥개지붕 지상3층건으로서, 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 "영업, 단독주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 3층(2.48㎡)은 소재불명으로 탐문조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52008 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 합정동 399-3

* 용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 영업, 단독주택)

* 감정가: 3,251,787,400원

* 토지면적: 152.40㎡ (약 46.10평)

* 건물면적: 255.71㎡ (약 77.36평)

* 건물 제시외면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서빙고동새마을금고 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 합정동 "합정동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "건부지(주거기타)"로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 약 8미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) 및 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 한정)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 3일 접수된 서빙고동새마을금고 근저당권 (채권최고액 2,520,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됨.

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매 등은 말소될 예정임.

* 김현주 명의의 소유권이전청구권가등기(2025.04.15 접수)는 말소예정표시에 '-'로 되어 있어, 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요함. 이는 권리분석 상 주요 리스크 요인이 될 수 있음.

* 기타 근저당권 및 압류권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 순위이나 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 류양하

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-31

* 확정일자: 2025-08-06

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 심호식

* 보증금: 56,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-26

* 확정일자: 2025-09-26

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이지혜

* 보증금: 58,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-22

* 확정일자: 2025-08-22

* 배당신고일자: 2025-12-02

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 합정동은 젊은층과 예술가들이 모이는 문화, 상업 복합 지역으로 유동인구가 많으며, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부함.

* 인근 "성도빌라"(356-20번지, 연립, 73.34㎡)는 2026년 7월 3일 67,000만원에 거래되었음. 이는 평당 약 302만원 수준임.

* 인근 "강변타운"(74-28번지, 다세대, 34.47㎡)은 2026년 7월 2일 56,000만원에 거래되었음. 이는 평당 약 537만원 수준임.

* 이들 거래 사례는 주거용 건물로, 본건의 제1종근린생활시설 및 영업, 단독주택 용도를 고려할 때 단위 면적당 가치는 다를 수 있음.

* 본건의 감정가는 3,251,787,400원으로, 토지 면적 152.40㎡(약 46.10평) 기준 평당 약 7,053만원, 건물 면적 255.71㎡(약 77.36평) 기준 평당 약 4,206만원임.

* 주변의 주거용 건물 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 이는 합정동의 입지 가치, 건물의 복합 용도(상업, 주거) 및 향후 상업적 활용 가능성을 반영한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 합정역(2, 6호선)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 인근에 상업 시설, 문화 시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공함.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있음.

* 의료시설: 대형 병원 및 다양한 의원들이 차량 접근 가능한 거리에 위치함.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 투자 결정 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 3층 일부(2.48㎡)의 소재 불명: 해당 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 문제가 없는지 확인 필요.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 외 미상 임대 관계가 있을 수 있으며, 현장 조사 및 권리 신고 내역 등을 통해 명확히 파악해야 함.

* 소유권이전청구권가등기: 김현주 명의의 가등기가 존재하며, 말소예정표시에 '-'로 되어 있어 경매 절차에서 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 3층 소재 불명 부분과 연관성이 있는지 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 마포구 합정동의 핵심 상권에 위치한 근린주택으로, 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동 모두에 적합한 환경을 제공함. 다만, 3층 일부 소재 불명, 임대 관계 미상, 가등기 존재 등 일부 리스크 요인이 있어 철저한 사전 조사와 권리 분석이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 합정역 초역세권에 위치하며, 마포구의 중심 상업 지역 중 하나로 미래 가치 상승 기대.

* 복합 용도: 제1종근린생활시설 및 주택 용도로, 임대 수익 다각화 가능.

* 안정적인 수요: 주변 상업 시설 및 주거 시설 이용자로부터 꾸준한 임대 수요 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 효율적인 관리 및 활용 가능.

* 인수되는 임차보증금 없음: 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 명확한 초기 투자 비용 산정 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 3,251,787,400원임.

* 최근 거래된 주변 주거용 건물(연립, 다세대)의 단위 면적당 가격은 본건의 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 이는 건물의 용도(주거 vs 상가+주거), 연식, 규모 등의 차이에서 비롯된 것으로 보임.

* 본건은 상업적 가치가 높은 근린주택으로, 합정동의 높은 지가와 수요를 고려할 때 감정가 이상으로 평가될 수 있음.

* 다만, 3층 일부 소재 불명, 임대 관계 미상, 가등기 존재 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 이에, 감정가 대비 약 95% 수준인 3,089,000,000원을 최저 입찰 희망가로 제안하며, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 조정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.