나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1951 [1] 서울특별시 마포구 아현동 743-2 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 '환일고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대 임.

교통상황

본건 까치 차량 접근 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장과 지하철 5호선 애오개역이 소재하고 있어 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건물 내 지층 정재민 지분(집합건축물대장 상 사용승인일: 1989.11.29)으로 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 알미늄샷시창호 임.

이용상태

연립주택(방2, 거실, 주방, WC, 현관 등)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 완경사지의 세장형 토지 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약4미터의 포장도로(계단)와 접하고 남측 끝자락에 인접하여 노폭 약 4미터의 포장도로가 지나고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역(2019-01-31)(주택재개발정비예정구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(2024.9.15. ~ 2025.9.14)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(1982-01-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-07-31)(환일중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-07-24)(지정기간: 2025. 8. 31.~2026. 8. 30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서(집합건물)상 건물번호는 제2층 제201호로 등재되어 있으나, 건물내역에 지층 22.41㎡가 별도로 표기되어 있고, 집합건축물대장에도 호명칭은 이층201호이나 지1층 전유부분 면적 22.41㎡가 별도로 구분표시되어 있고, 토지대장 공유지분 연명부 및 등기사항전부증명서(토지)에 대지지분면적도 별도로 등재(매각지분 25번)되어 있으며, 실제 지하1층에 독립된 형태의 주거용(정재민 지분)으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계 미상 임 - 본건 인근지역(아현동 699번지 일원)은 주택재개발 정비계획을 수립 중인 지역으로 2025.09.11 아현1구역 공공재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정 추진을 위한 "개발행위허가 제한지역 지정 및 지형도면을 고시"하였고(후첨 "서울특별시 마포구 고시 제2025-153호" 참조), 마포구와 SH서울주택도시공사 주관으로 아현1구역 공공재개발 정비계획 주민설명회를 개최(2025.9.15.)하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 등기사항전부증명서상 건물번호 제2층 제201호로 등재되어 있으나 건물내역에 지층 22.41㎡가 별도로 표기되어 있고, 집합건출물대장에도 호명칭은 이층 201호이나 지1층 전유부분 면적 22.41㎡가 별도로 구분표시되어 있고, 토지대장 공유지분 연명부 및 등기사항전부증명서에 대지지분면적도 별도로 등재되어 있으며, 실제 지하1층에 독립된 형태의 주거용으로 이용중임
3. 집합건출물대장상 구분건물에 등재되어 있으며, 건물에 대한 해당 소유지분과 토지지분을 일괄하여 매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1951 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 아현동 743-2

용도: 연립주택

감정가: 355,875,000원

토지면적: 242.90㎡ (약 73.51평)

토지지분: 14.20965㎡ (약 4.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.30㎡ (약 12.80평)

건물지분: 14.64849㎡ (약 4.43평)

건물 제시외면적: 18.05㎡ (약 5.46평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물

건물 사용승인일: 1989년 11월 29일

건축물표제부 요약:

* 신주소: 서울특별시 마포구 마포대로26길 33-6 (아현동)

* 주용도: 공동주택 (연립주택)

* 총 동 연면적: 417.06㎡

* 건축면적: 94.2㎡

* 지하층 수: 1개

* 지상층 수: 3개

집합건축물대장 전유부 요약:

* 호명칭: 이층201호 (2층 201호)

* 층: 2층

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 등기사항전부증명서상 건물번호 제2층 제201호로 등재되어 있으나, 건물내역에 지층 22.41㎡가 별도로 표기되어 있고, 집합건축물대장에도 호명칭은 2층 201호이나 지1층 전유부분 면적 22.41㎡가 별도로 구분 표시되어 있으며, 실제 지하1층에 독립된 형태의 주거용으로 이용 중임.

3. 집합건축물대장상 구분건물에 등재되어 있으며, 건물에 대한 해당 소유지분과 토지지분을 일괄하여 매각함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 '환일고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장과 지하철 5호선 애오개역이 소재하고 있어 교통 상황은 무난시 됨.

2.3. 도로 상황

본 건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로(계단)와 접하고 남측 끝자락에 인접하여 노폭 약 4미터의 포장도로가 지나고 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1951 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 매각물건: 토지 및 건물 지분매각

* 감정가: 355,875,000원

3.2. 주요 권리 사항

* 말소기준권리: 2019년 1월 15일자 근저당권 (채권자: 정금호, 금50,000,000원)

* 인수되는 권리: 2008년 5월 19일자 근저당권 (채권자: 아현1동새마을금고, 금46,800,000원). 인수되는 채무 총액은 46,800,000원임.

* 말소되는 권리: 을8번, 갑30번 등 경매개시결정 및 기타 근저당권, 압류 등 다수.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

본 건 인근 지역(아현동 699번지 일원)은 주택재개발 정비계획을 수립 중인 지역으로, 2025년 9월 11일 아현1구역 공공재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정 추진을 위한 "개발행위허가 제한지역 지정 및 지형도면 고시"가 있었음. 마포구와 SH서울주택도시공사 주관으로 아현1구역 공공재개발 정비계획 주민설명회가 개최되었음.

4.2. 인근 시설

* 교육시설: 환일고등학교 인근

* 주거시설: 다세대, 연립주택, 단독주택, 아파트 밀집 지역

* 근린생활시설: 일부 혼재

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 다세대 및 연립주택이 혼재된 주거지대에 위치하며, 주택재개발 정비예정구역으로 향후 개발 가능성이 있는 지역임.

5.2. 편의 시설

* 교통: 지하철 5호선 애오개역, 마을버스 및 노선버스 정류장 이용 가능.

* 생활 편의: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 권리 행사 및 사용에 대한 협의가 필요하며, 명도 및 소유권 행사 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 대지권 미등기: 토지에 대한 대지권 등기가 미등기 상태로, 소유권 확보 및 재산권 행사에 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장과 실제 이용 상태(지하 1층 주거용 이용)가 상이하여, 이에 따른 행정적 문제나 보수/원상복구 등의 부담이 발생할 수 있음.

* 개발행위허가제한구역 및 재개발구역: 재개발 사업 추진 단계에 따라 사업 진행이 지연되거나 변동될 수 있으며, 사업 확정 전까지는 건축 등 개발 행위에 제한이 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도 및 행위 제한이 존재함.

6.2. 물건 특이 사항

* 인수되는 근저당권: 46,800,000원의 근저당권이 인수되므로, 입찰 시 총 부담액을 고려해야 함.

* 도로 접근성: 북측 및 남측 도로의 폭이 좁아 차량 접근성에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설: 본건 주변에서 별도로 확인된 혐오시설은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 아현동에 위치한 연립주택 지분 경매 물건으로, 지하철 5호선 애오개역 인근에 자리하고 있습니다. 현재 재개발 구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 높은 지역에 위치하고 있다는 점은 큰 투자 포인트입니다. 그러나 해당 물건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이며, 대지권 미등기 상태이고 공부상의 면적과 실제 이용 현황(지하 1층 주거용 이용)이 상이한 점, 그리고 인수되는 근저당권이 있다는 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 특히 지분 매각으로 인한 다른 공유자와의 협의 문제는 원활한 권리 행사에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 추진 가능성: 아현1구역 공공재개발 사업이 추진 중으로, 사업 완료 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 입지적 장점: 지하철역이 인접하고 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 편의성이 우수함.

* 취득 기회: 지분 매각, 대지권 미등기, 공부와의 차이 등 복합적인 요인으로 인해 시장 가치 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각 물건으로, 대지권 미등기, 공부와의 차이, 재개발 구역 지정으로 인한 사업 불확실성, 인수되는 근저당권(46,800,000원) 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 실제 이용 면적(약 64.71㎡) 대비 감정가는 현재 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장하며, 감정가 355,875,000원을 기준으로 하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 360,000,000원 ~ 390,000,000원

본 입찰가는 인수되는 근저당권 46,800,000원을 별도로 부담해야 한다는 점을 감안하여, 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

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