나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52021 [1] 서울특별시 은평구 응암동 578-33 더세영 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암3동주민센터" 북동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "새절역" 까지 도보로 각각 약2~3분 및 약8~9분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층건내 제6층 제602호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형으로서, 귀 제시목록상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대 15세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로, 자세한 사항 별도 확인: 도시계획과), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52021 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 578-33 더세영 6층602호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

건물명: 더세영

총 층수: 6층

해당 층: 6층

1.2. 토지 정보

토지면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 건물 정보

건물면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕)

건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대 15세대), 근린생활시설

내부 구조 (탐문): 현관1, 방1, 주방겸거실1, 욕실겸화장실1, 발코니1

설비 내역: 상하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스 난방

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암3동주민센터" 북동측 인근에 위치함.

주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대중교통수단인 버스정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치함.

지하철 6호선 "새절역"까지는 도보 약 8~9분 소요됨.

대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 도로상태

건물까지 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 안산세무서장의 압류 (갑3)로 판단됨.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(강민선)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-27

확정일자: 2021-01-18

배당신고일자: 2023-03-02

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출됨 (임차보증금 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의)

* 임차인: 문규식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-12

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

본건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, 임차권 또한 말소 대상임.

주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 보증금 관련 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본건은 "응암3동주민센터" 인근의 주거 밀집 지역에 위치함.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주상복합 건물과 주택가가 섞여 있는 지역으로, 상권은 안정적인 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

응암3동주민센터가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활에 편리함.

5.2. 교통

버스정류장이 매우 가까워 대중교통 이용이 용이함.

지하철 6호선 새절역까지 도보로 접근 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

5.3. 교육 및 공원

주변에 교육기관 및 공원이 위치하여 주거 환경으로 적합함.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약 허가구역에 해당하며, 이는 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래 시 허가를 받아야 함. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있음.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하게 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 문규식 임차인: 대항력이 없으나, 전입일자가 미래 시점인 임차인이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2020년)가 비교적 짧고, 대중교통 접근성이 양호한 서울 은평구 지역의 다세대주택임.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 설정된 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단됨.

다만, 토지거래허가구역에 해당한다는 점과 임대관계 미확인 등은 명도 및 향후 재산권 행사 시 유의해야 할 부분임.

전반적으로 권리관계가 깨끗하고 주거 편의성이 있는 물건으로 평가됨.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깨끗함.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 상태임.

* 역세권 인접: 지하철 6호선 새절역까지 도보 접근이 용이함.

* 도심 접근성: 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리한 입지임.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(면적, 층수, 신축 연도)의 다세대주택 실거래가는 약 2억 9천만원 수준으로 파악됨 (인산엘르빌, 29.83㎡, 6층, 2018년식, 2억 9천만원).

본건은 건물 면적이 27.42㎡로 약간 작으나, 준공 연도가 2020년으로 더 신축임.

감정가 265,000,000원을 기준으로, 유사 실거래가 및 건물 신축성을 고려할 때, 예상 입찰가는 270,000,000원 수준으로 산정함.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 본인의 투자 성향에 따라 가감될 수 있음.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.