나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12442 [1] 서울특별시 강서구 공항동 680-5 마곡블루힐 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

다세대주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 변혜영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12442 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 680-5 마곡블루힐 제3층 제304호

도로명주소: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 30, 제3층 제304호 (공항동, 마곡블루힐)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 239,000,000원

건물 사용승인일: 2020년 8월 31일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 토지 및 건물 현황

토지면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

토지지분: 16.3㎡

건물면적 (전용면적): 26.43㎡ (약 8.00평)

건물지분: 26.43㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 6층 중 3층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로상태: 본건은 남측 및 동측으로 외곽 공도와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 4일 안산세무서장의 압류 등기입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수할 권리: 인수할 권리 부담은 없습니다. (HUG 인수조건 변경에 따라 변혜영 임차인의 보증금반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각)

임차인 현황:

* 김지효: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-24, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (임차인: 변혜영): 보증금 241,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-18, 확정일자 2020-11-19, 배당신고일자 2022-11-14, 대항력 없음. (비고: HUG 인수조건에 따라 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건임.)

총 등기부채권액: 781,000,000원

4. 상권분석

건물 현황: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제304호 다세대주택입니다.

토지 이용: 인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등), 도시관리계획 입안 중.

5. 생활정보

주변시설: "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

교육시설: 송정중학교 인근에 위치합니다. (교육환경 보호 관련 법규 적용 가능성 있음)

교통시설: 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인 변혜영의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부 및 명확성이 중요합니다.

토지 이용계획: 도시관리계획 입안 중으로 향후 용도지역 변경 등 계획 수립에 따른 변화 가능성이 있습니다. 공항 관련 보호지구 (중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

공항 인접성: 김포공항 인접 지역으로 항공기 소음 등 영향 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 신축 다세대주택으로, 감정가는 2억 3,900만원입니다. 주변에 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 권리분석상 임차인 변혜영(주택도시보증공사)의 보증금 2억 4,100만원이 있으나, 대항력이 없고 HUG 인수조건에 따라 매수인에게 보증금 반환 청구권이 포기되는 조건부 매각입니다. 이 조건이 명확하게 이행된다면 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 재산 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도 명도 위험이 적습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 대비 소형 면적으로, 비교적 적은 금액으로 서울 내 부동산 투자가 가능합니다.

마곡지구 인접성: 마곡지구 개발과 연관되어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 5월 기준):

* 서울 강서구 공항동 665-12, DH팰리스, 29.48㎡ (전용): 267,000,000원 (5층)

* 서울 강서구 공항동 665-12, DH팰리스, 29.84㎡ (전용): 300,000,000원 (3층)

본 물건은 26.43㎡ (전용)으로, 인근 DH팰리스의 실거래가(약 906만원 ~ 1005만원/㎡)를 고려할 때, 시세는 약 2억 3,900만원 ~ 2억 6,600만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 239,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 하단에 해당합니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 없음, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.