나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12433 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2021.12.02) 외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 여종건의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12433 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제4층 제401호 (신주소: 서울특별시 강서구 까치산로2길 47)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 339,000,000원

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

건물면적: 25.47㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건물 사용승인일: 2021년 12월 02일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '화곡역'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

물건이 소재한 토지는 가장형의 등고평탄한 토지로서 '도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 서측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매 개시결정으로 진행되며, 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12433) 등기부채권 총액 335,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박수연

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 19일

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이정우

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 26일

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (여종건 승계 관련)

대항력: 없음 (권리분석상)

보증금: 335,000,000원

전입일자: 2022년 05월 06일

확정일자: 2022년 04월 07일

배당신고일자: 2024년 04월 24일

비고: 임차인 여종건의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약상 '을1' 권리로 여종건의 주택임차권(335,000,000원)이 확인되나, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)보다 선순위이지만, 물건명세서상의 특이사항 및 주의사항에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 화곡역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 다수 분포하여 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 발달해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 각지로의 이동이 용이하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 각종 상업 시설 및 생활 편의 시설이 소재하여 일상생활에 불편함이 적습니다.

* 교육: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (상대보호구역 내 위치)

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박수연, 이정우)의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 이에 대한 추가적인 사실관계 확인 및 명확한 소명 요구가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건(임차권 승계 관련 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건)이 명확히 이행되는지 철저히 확인해야 합니다. 조건 미이행 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 강서구 지역의 특성상, 일부 지역에 기피시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리 시설 등)이 밀집된 경우가 있으나, 본 물건의 바로 인접 지역에 심각한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 간접적인 영향 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 역세권의 장점을 지니고 있습니다.

다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인들이 보증금/차임이 0원으로 되어 있는 점, 그리고 HUG 관련 매각 조건의 명확한 이행 여부가 투자 결정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

만약 HUG 관련 채무가 매수인에게 인수되지 않고 임차권이 말소된다면, 실질적인 인수 부담이 줄어들어 가격적인 메리트를 가질 수 있습니다.

임차인들의 실제 점유 관계 및 계약 내용을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 인수 부담 리스크 완화 가능성: HUG 관련 채무 및 임차권 관련 조건이 명확히 이행된다면, 인수 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 339,000,000원입니다.

주변 유사 신축 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석해보면, 동일 면적 대비 약 270,000,000원에서 280,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

특히, HUG의 335,000,000원의 채무 및 임차권이 매수인에게 인수되지 않는다는 전제 하에, 본건의 실질적인 시장 가치는 시세 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

이에, 감정가보다는 주변 시세를 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 약 270,000,000원에서 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 법원 진행 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정은 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.