나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52011 [1] 서울특별시 마포구 도화동 347-47 테라스테이 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 "서울마포초등학교" 동측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 2층 203호로서, 외벽 : 치장석 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 칼라샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등 을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 집합건축물대장 및 등기사항전 부증명서상 주상용이나 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측의 약 8~10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조 구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(20 25-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52011 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 말소기준권리 확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 마포구 도화동 347-47, 테라스테이 2층 203호

건물명: 테라스테이 (Terra stay)

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2021년 07월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 중 2층 203호

총 층수: 5층

1.3. 면적 및 가격

감정가: 460,000,000원

토지면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

토지 지분: 24.70㎡ (약 7.47평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물 지분: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 구분건물 상세

건축물대장상 용도: 공동주택 (다세대주택 10세대) 및 근린생활시설

본건 전유부분: 2층 203호, 호명 '203'

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 "서울마포초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지: 인접지와 도로와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물: 철근콘크리트구조로 외벽은 치장석 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 칼라샷시로 마감되었습니다.

인접도로: 대상 토지 동측으로 약 8~10미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (접수일자 2025-09-29, 권리금액 486,506,186원)

매매금액 (소유권이전): 490,000,000원 (2022-05-06)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 권희범 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 460,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-06

확정일자: 2022-04-26

배당신고일자: 2024-05-16

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

3.3. 권리분석 결과

* 등기부상 주택임차권 (을1)은 권희범 명의로 460,000,000원의 권리금액을 가지나, '말소' 등기되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)이며, 이를 기준으로 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 따라서, 본 건은 임차권에 대한 부담 없이 낙찰받을 수 있을 것으로 판단됩니다. (단, HUG의 최종 인수조건 변경사항은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 거래 정보에 따르면, 유사 신축 다세대주택의 경우 전용면적 약 20~22㎡ 내외가 80,000,000원 ~ 82,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 360만원 ~ 400만원 이상의 가격 수준으로 분석됩니다.

본건 건물면적 29.60㎡ (약 8.95평)에 적용 시, 시장가치는 대략 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

4.2. 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 서울마포초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지역은 아니나, 지역 내 소비 활동을 지원하는 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 교육 시설: 서울마포초등학교 인근

* 교통 시설: 인근 버스정류장 및 지하철역 (구체적 노선은 지도상 확인 필요)

* 편의 시설: 주거 지역 내 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능

* 건축물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 화재감지기, 화재경보기, 도시가스 개별난방, CCTV 등

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 대상)

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 격차: 본건의 감정가는 460,000,000원이지만, 제공된 시세 정보에 기반한 추정 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원으로, 약 3~4배의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정평가가 실제 시장 가치를 과대평가했거나, 거래된 시세 정보가 본건과 비교하기 어려운 특수 사례일 가능성을 시사합니다.

* 과다한 채권 총액: 본건의 말소기준권리인 주택도시보증공사(HUG)의 채권액은 486,506,186원으로, 감정가(460,000,000원)보다도 높습니다. 경매의 목적은 채권의 변제이나, 현 시세로는 채권 전부 회수가 어려울 가능성이 있습니다.

* 정보 불일치 소지: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황의 '대항력 없음' 및 등기부상 '말소' 처리된 임차권 등기 정보 간에 괴리가 있습니다. HUG의 확약서로 대항력 없는 임차인으로 결론 내려지지만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

* 지역별 규제: 과밀억제권역, 절대/상대 보호구역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제가 존재하여 향후 재건축, 증축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 도화동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호하여 주거 가치가 있습니다. 특히, HUG의 보증으로 인한 임차권이 등기부상 말소되어 있어 권리상 인수 부담이 없을 것으로 분석됩니다.

그러나 가장 큰 문제는 감정가(460,000,000원)와 추정 시장 가치(약 110,000,000원 ~ 130,000,000원) 간의 극심한 괴리입니다. 또한, 경매 개시 채권액(486,506,186원)이 감정가보다도 높아, 낙찰 시 채권 회수에 어려움이 따를 수 있는 상황입니다. 이러한 점들을 고려할 때, 본건은 감정가대로 입찰할 경우 상당한 손실이 예상되는 고위험 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 마포구 도화동에 위치한 주거 편의성이 우수한 지역.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이.

* 권리 승계 없음: 임차권이 말소되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없음.

* 저가 낙찰 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 시장 가치를 고려할 때, 본인이 산정한 적정 가치 이하로 낙찰받을 경우 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따른 본건의 추정 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위입니다.

감정가 460,000,000원 및 경매 개시 채권액 486,506,186원에 현혹되지 않고, 본인이 직접 조사한 시장 가치를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 권장 입찰가: 120,000,000원 내외 (본인의 자금 계획 및 경매 비용 등을 고려하여 최종 결정)

본 입찰가는 시장 조사 결과에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통해 건물 상태, 수리 필요성 등을 반드시 확인하시고, 본인만의 손익 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.