나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12397 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-246 한울자이빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2008-07-22) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금207,000,000원 임대차계약일자 : 2021년3월29일 임차권자 : 이이슬

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12397 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-246 한울자이빌 제2층 제204호

* 건물명: 한울자이빌

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 25.21㎡ (약 7.63 평)

* 건물면적: 40.31㎡ (약 12.20 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제204호

* 사용승인일: 2008년 7월 22일

* 전용면적: 40.31㎡ (약 12.20 평)

* 총 건축면적: 659.56㎡

* 대지면적: 376㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 약 6m 도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(세무과(세 외)-10165), 접수일자 2021년 7월 21일. 본 경매 절차를 통해 대부분의 등기상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권은 개요에 언급되었으나, 별도 특이사항 없음)

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 임차보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 23일

* 확정일자: 2021년 3월 30일

* 배당신고일자: 2023년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 설정 등기 (을5) 존재하였으나, 등기부상 말소 처리됨.

* 채권 총액: 207,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 임차인에게 보증금 반환 책임을 부담하지 않음)

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있음.

* 주변에는 다세대주택, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설들이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있음.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 분포되어 있는 것이 특징임.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중으로 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

* 교육: "서울화곡초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함. 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음. (추가 정보 검색 결과, 서울화곡초등학교 외에도 인근에 유치원, 초등학교, 중학교가 다수 분포하며, 화곡역 주변으로 상업시설 및 관공서 등 편의시설 이용이 용이함)

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이 조건의 이행 여부가 중요함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)으로, 해당 기간 내 매수인 자격에 따라 허가를 받아야 할 수 있으므로 확인 필요.

* 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과 인접하여 교통이 편리한 장점이 있음.

* 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적 모두 고려해볼 만함.

* 권리분석상 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건의 명확한 이행 확인이 필요함.

* 다수의 공항 관련, 군사 관련, 건축 관련 규제 사항이 존재하므로, 향후 이용 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 화곡역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높음.

* 주변에 다수의 교육 시설이 밀집해 있어 가족 단위 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* HUG 관련 조건이 명확히 이행될 경우, 안정적인 부동산 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 204,000,000원임.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 연식의 다세대주택은 150,000,000원에서 160,000,000원 범위에서 거래되었으며, 평당 약 400만 원 ~ 425만 원 수준임.

* 본건의 전용면적(40.31㎡)을 기준으로 환산 시, 시장가치는 약 166,600,000원 수준으로 추정됨.

* 감정가가 시장가치 추정치보다 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 임차인 보증금(207,000,000원)이 감정가와 유사한 수준이나, 인수 부담이 없으므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외함.

* 경쟁 상황 및 낙찰가율을 고려했을 때, 보수적인 접근을 권장하며, 감정가의 90% ~ 95% 수준인 약 183,600,000원에서 193,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 이를 바탕으로, 합리적인 투자 수익률을 고려한 적정 입찰가는 약 185,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.