나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12377 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제3층 제1305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류지구대" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립,다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층건내 제3층 제1305호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 연립주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8m 도로, 북측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[궁동 292,292-1번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. [궁동 292-2번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),사고지임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 권용규, 이세진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12377 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제3층 제1305호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 266,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

건물면적: 42.04㎡ (약 12.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2012년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

총 층수: 5층

해당 층: 3층

동 정보: 제101동

호 정보: 제1305호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "오류지구대" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

단지 서측으로 노폭 약 8m 도로, 북측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 서울특별시 구로구 궁동 292, 292-1, 292-2번지에 걸쳐 있으며, 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

궁동 292-2번지는 사고지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 2월 8일 안산세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (권용규, 이세진의 주택임차권 승계)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 17일

확정일자: 2020년 11월 24일

배당신고일자: 2023년 7월 24일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경에 따라, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 원혜영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 19일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 잔여 보증금이나 미납 차임 등의 미확인 채권이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약 및 권리관계

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이 중 압류(안산세무서장)가 말소기준권리가 되어 본 경매 절차 진행 후 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 785,000,000원입니다.

3.4. 특이사항 및 기타 권리

별도등기: 토지 별도등기 (을구 1번, 지상권설정등기, 2019.4.3. 제57954호)가 존재하며, 본 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 중대한 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

퀸즈팰리스 (2018년식, 45.47㎡): 2026년 3월, 28,000,000원 (약 615만원/㎡)

유펄스빌 (2015년식, 53.03㎡): 2026년 3월, 30,600,000원 (약 577만원/㎡)

윤성주택6동 (1993년식, 28.18㎡): 2026년 7월, 13,000,000원 (약 461만원/㎡)

본건(42.04㎡)의 감정가는 266,000,000원으로, 평당 약 632.7만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 최근 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 연립, 다세대, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 다만, 해당 지역은 일반 주거지역으로, 특이한 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮아 보입니다. 자세한 사항은 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 설정된 지상권설정등기(2019.4.3. 제57954호)로, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요소입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

원혜영 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 혹시 모를 미확인 채권이나 점유 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 연립주택으로, 감정가 266,000,000원, 면적 42.04㎡(약 12.72평)입니다. 주거 환경은 양호하나, 토지에 소멸되지 않는 지상권설정등기가 존재하는 점이 최대 리스크로 작용합니다. 또한, 원혜영 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점도 고려해야 합니다. HUG 관련 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 지상권의 존재는 물건의 실질 가치를 크게 제한할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 매력도는 매우 낮으나, 만약 지상권 문제를 해결할 수 있는 방안이 있거나, 해당 권리가 명시된 것과 달리 사실상 인수되지 않는다고 판단될 경우, 저가 매수를 통한 시세차익을 기대해볼 수는 있습니다. 하지만 현재 정보로는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 중대한 권리 인수 위험과 미확인 임차인 리스크를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.