나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12369 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 「까치산역」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남서측 인근에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제4층 제403호로서 (사용승인일: 2022.03.28) - 외벽: 석재타일 붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 2~4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 393-10번지 소재 포르테하임 제4층 제403호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12369 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 447,000,000원입니다.

건물은 2022년 3월 28일에 사용 승인되었으며, 총 6층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

토지면적은 27.24㎡ (약 8.24평)이며, 건물 전용면적은 45.89㎡ (약 13.88평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 5호선 까치산역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 남서측으로는 노폭 약 2~4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되었으며, 말소기준권리는 2025년 9월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

등기부상 소유권보존, 주택임차권, 공유자전원지분전부이전, 강제경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이 )

보증금: 470,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-19

확정일자: 2022-04-07

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

주의사항 및 물건명세서상 특이사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

또한, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 특별히 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 다세대, 연립주택 밀집 지역으로, 기본적인 상업시설 및 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

대중교통 접근성이 좋아 직주근접 수요가 있을 수 있으며, 지역 내 거주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

까치산역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 다양한 노선의 버스 이용도 가능합니다.

주변 주거지대의 특성상, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택임차권 관련 조건부 매각은 명확히 확인해야 할 부분입니다. 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 과정에서 반드시 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다.

다만, 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적입니다.

공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 지정은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한사항이 될 수 있으나, 현 상태에서는 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리관계는 복잡해 보이나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 특히 임차인 관련 조건부 매각 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

임차인 보증금 4억 7천만원과 감정가 4억 4천 7백만원이 유사한 금액으로, 권리 분석상 인수 보증금이 0원이라는 점을 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

지하철역 및 버스정류장이 가까워 역세권의 장점을 누릴 수 있습니다.

권리 분석상 추가 인수 부담이 적다면, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 건축 연도, 층수 등을 고려할 때 본건의 예상 시세는 감정평가액을 상회할 가능성이 있습니다.

제공된 최근 매매 정보 중, 2019년식 19.98㎡(약 6.04평) 주택이 2억 1,600만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산한 평당 가격은 약 3,576만원 수준입니다.

본건은 45.89㎡(약 13.88평) 면적에 2022년 건축된 신축 건물임을 감안하면, 이러한 시세 수준을 적용 시 예상 시세는 약 4억 9천 6백만원 수준으로 산출됩니다.

감정가 4억 4천 7백만원과 예상 시세, 그리고 임차인 보증금(4억 7천만원)과의 관계, 명확한 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 적정 입찰가는 4억 7천만원 내외로 판단됩니다.

이는 감정가를 약간 상회하는 수준으로, 신축 건물로서의 가치와 지역 시세를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.