나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12305 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 650-7 세명더클래스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 지하철5호선 "발산역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 대단지인 힐스테이트아파와 북측 인근의 공항로변은 업무시설 및 근린생활시설 등이, 남동측으로 우장산근린공원 등이 혼재하는 제2종일반주거지역내 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북서측 인근에 지하철5호선 발산역이 소재하며, 북측 인근의 공항로를 운행하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 6층 601호로서 2018.01.24. 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 방, 거실, 주방은 발코니확장형 구조임. 마감구조는 외벽: 인조대리석 판재붙임. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대: 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)임.

설비내역

위생,급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 세장형의 평탄한 지반으로 세명더클래스(도시형생활주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

뷱축으로 노폭 약8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물 보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대 지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2024.02.15.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임385)에 의거 주택임차권 설정됨. *.(임차보증금240,000,000-원임.). 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 650-7 세명더클래스 제6층 제601호에 소재한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12305 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 건물은 2018년 01월 24일 사용 승인되었으며, 감정가는 262,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 650-7 세명더클래스 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 건축물 사용승인일: 2018년 01월 24일

* 감정가: 262,000,000원

* 토지 면적: 17.12㎡ (약 5.17평)

* 건물 면적: 27.59㎡ (약 8.34평)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 입지조건

* 위치: 지하철 5호선 발산역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 도시형생활주택, 대단지 아파트(힐스테이트), 공항로변 업무/근린생활시설, 우장산근린공원 등이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 5호선 발산역이 소재하고, 북측 인근 공항로변 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6 (부산신용보증재단 가압류, 2023.07.19)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리(채권, 임차권 등)는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 후술할 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김동민)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 02일

* 확정일자: 2022년 03월 10일

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, HUG가 관련 조건을 이행할 경우 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 지하철 5호선 발산역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다. 배후 주거지(도시형생활주택, 아파트)와 함께 공항로변의 업무 및 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 상권 특징: 다양한 업종의 상가와 주거 시설이 어우러져 있어 일상생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 실용적인 구조입니다.

* 생활 편의시설: 인근 공항로변의 상업 시설 및 우장산근린공원 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 발산역을 통한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 지역 내 주거 편의성이 높은 지역으로, 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(HUG)의 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각의 중요한 전제 조건입니다. 이 조건의 정상적인 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 내 유사 물건의 공급량 변화에 따른 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 발산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없으며, 임차인 관련 조건이 명확히 제시되어 있어 비교적 깔끔한 권리관계를 기대할 수 있습니다. 감정가 대비 최근 유사 물건 실거래가가 다소 낮은 점은 고려해야 하나, HUG 인수조건 충족 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 발산역 초역세권 입지로 인한 높은 대중교통 편의성과 직주근접성

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능

* 대항력 없는 임차인 및 HUG의 권리 포기 조건으로 인한 명확한 권리관계

* 향후 도시개발 및 지역 가치 상승 잠재력

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건(2014년식, 36.2㎡)이 238,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 신축(2018년식)이며 면적은 27.59㎡입니다. 이를 바탕으로 환산한 시장 가치는 약 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 262,000,000원으로 시장 가치와의 괴리가 있습니다. 임차인(HUG)이 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 조건은 매수자에게 매우 유리하게 작용합니다.

따라서, 본건의 감정가와 최근 거래가를 종합적으로 고려하고, HUG 인수조건 충족 시의 명확한 권리관계를 바탕으로, 감정가의 약 80% 수준을 고려한 210,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다. 보수적인 접근을 원할 경우, 감정가의 75% 수준인 196,500,000원부터 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.