나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12298 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택과 단독주택, 학교시설 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2021. 2. 26) 외 벽 : 타일붙임 마감 등 창 호 : PVC샤시창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 토지 남측으로 폭 약 4미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건토지 기호(1)과 기호(2) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013- 12-12), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26. ∼ 2026.8.25.)이며 기호(1)은 도로(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12298 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제2층 제201호

건물명: 다원리치빌3차

토지면적: 21.45㎡ (약 6.50평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 231,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 학교시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본 건 토지는 남측으로 폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 을1 주택임차권, 갑6 강제경매, 갑7 압류 등이 포함됩니다.

낙찰 시 인수되는 권리: 특별한 이변이 없는 한, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(김 )

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 18일

확정일자: 2021년 3월 25일

배당신고일자: 2023년 7월 26일

대항력: 없음

비고: 본 건은 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 있어, 임차인 관련 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

등기부 현황 요약:

소유권 이전 및 신탁 말소 등기 (2021.05.17)

매매를 통한 소유권 이전 (이병철) (2021.05.17)

주택임차권 등기 (김 , 239,000,000원) - 말소 예정

주택도시보증공사 가압류 (710,000,000원) - 말소기준권리

주택도시보증공사 강제경매 (239,000,000원) - 말소 예정

서울특별시 압류 - 말소 예정

등기부채권 총액: 949,000,000원

1.3. 상권분석

주변 건물 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 연립/다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 3월, 72.48㎡ (약 22평) 면적의 다세대 주택이 220,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,000,000원)

2026년 3월, 44.64㎡ (약 13.5평) 면적의 다세대 주택이 175,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 12,960,000원)

2026년 3월, 53.37㎡ (약 16평) 면적의 다세대 주택이 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 6,250,000원)

본 건은 24.84㎡ (약 7.5평) 면적의 도시형생활주택으로, 2021년 2월 26일 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

주변 시세(특히 44.64㎡ 면적 거래 사례)를 고려하면, 평당 약 10,000,000원에서 13,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이를 본 건 면적(7.5평)에 적용 시, 약 75,000,000원에서 97,500,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 본 건의 감정가는 231,000,000원으로, 면적 대비 시장 시세보다 현저히 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 본 건의 투자 매력도를 판단하는 데 매우 중요한 요소입니다.

주변 임대/매매 동향: 제공된 JSON 데이터에 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보가 포함되어 있으며, 이를 바탕으로 위와 같이 시세 분석을 진행하였습니다. 별도의 임대 정보는 직접적으로 분석에 포함되지 않았으나, 매매 시세 동향을 통해 전반적인 상권 활성도를 간접적으로 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조 및 사용승인일: 본 건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 사용승인일은 2021년 2월 26일입니다.

내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

주변 편의시설: "개웅초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시장 시세의 현저한 차이: 본 건의 감정가(231,000,000원)가 주변 유사 물건의 시세(약 75,000,000원 ~ 100,000,000원) 대비 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 손실을 볼 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 및 임차인 관련 복잡성: "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 문구는 임차인 보증금 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 법률적, 행정적 절차상 불확실성이 잔존할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요)

대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

이러한 제한사항들은 향후 재산권 행사 및 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 별도의 현장 조사 및 주변 지도 서비스 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 깔끔한 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, "임차인의 대항력 포기 조건"으로 인해 임차 보증금(239,000,000원) 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 큰 장점입니다. 그러나 감정가(231,000,000원)가 주변 유사 물건의 실거래가(약 75,000,000원 ~ 100,000,000원) 대비 매우 높게 책정된 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는, 향후 시장 상황 변화 및 주택 가치 상승 잠재력을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 있어 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

안정적인 권리관계 (예상): 임차인의 대항력 포기 조건과 말소기준권리보다 후순위인 권리들의 말소 예정으로, 권리 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

교육 환경: 개웅초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 231,000,000원이나, 제공된 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 시세는 약 75,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다. 신축 건물임을 감안하여 보수적으로 시장 가격을 산정하면, 평당 약 14,000,000원에서 16,000,000원 수준으로 예상할 수 있습니다. (7.5평 * 15,000,000원/평 = 112,500,000원).

따라서, 감정가와 시장 시세 간의 현저한 차이, 그리고 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점을 종합적으로 고려하여, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 시장 분석에 따라 유연하게 가격을 조절하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.