나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12424 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(1동) 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건내 제7층 제701호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(화곡동 367-73, 367-188) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.). (화곡동 367-74) 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.). (화곡동 367-183) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12424 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권

감정평가액: 277,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(1동) 제7층 제701호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물 중 제7층 제701호

토지면적: 15.30㎡ (약 4.63평)

건물면적: 28.78㎡ (약 8.71평) (전용면적 기준)

대지권: 토지 15.30㎡ (약 4.63평) / 건물 28.78㎡ (약 8.71평) (일괄 매각)

건축년도: 2020년

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 세담파크뷰(1동) 건물은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.2. 교통 여건

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

* 차량 출입이 가능하나, 주변 도로 상황에 따라 다소 혼잡할 수 있습니다.

2.3. 도로 접면

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역 (토지별로 상이)

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대로2류 (폭 30m~35m) 접합 (일부 필지)

* 건축선

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권이전 (신탁등기말소): 2020-09-10 (강석송)

* 가압류: 2023-07-07 (주택도시보증공사, 270,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2023-09-25 (서울보증보험, 250,000,000원) - 말소

* 압류: 2025-09-04 (강서구, 세무) - 말소

* 강제경매: 2025-09-29 (권덕열, 280,000,000원) - 본 사건 (2025타경12424) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권 (권덕열)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-16

* 확정일자: 2020-09-16

* 배당신고일자: 2025-09-27

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2023-07-07 (주택도시보증공사 가압류)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들 (가압류, 압류, 강제경매 등)은 말소됩니다.

인수되는 권리:

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (현재까지는 인수되는 권리 없음으로 판단)

* 임차인 권덕열: 본 사건의 채권자(강제경매 신청인)로서 보증금 280,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 권덕열의 보증금 또한 인수할 필요가 없습니다. 다만, 지상권의 존부에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 7월 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래가 있었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 (더원), 2019년식, 전용면적 19.98㎡, 216,000,000원 (평당 약 1,081만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 (시원그린빌), 2002년식, 전용면적 37.56㎡, 160,000,000원 (평당 약 426만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 504-114번지, 1986년식, 전용면적 37.44㎡, 150,000,000원 (평당 약 401만원)

4.2. 건물 연식 및 가치

본건은 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건축년도가 오래된 주변 건물 대비 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 특히, 2019년식 신축 빌라(19.98㎡)가 2.16억원에 거래된 점을 감안하면, 본건(28.78㎡)의 적정 가치는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 주변에 다수의 주택 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설로는 화원중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

* 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기 설비가 설치되어 있어 고층 거주에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 권덕열은 전입일자 및 확정일자를 갖추어 대항력이 있으나, 본 경매 사건의 채권자로서 보증금은 배당으로 우선 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 추후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 진행될 수 있는 부분이 있어, 다른 공동담보물의 가치 및 매각 진행 상황에 따라 본건의 매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다. (현재 제공된 정보만으로는 구체적인 내용 파악 어려움)

6.3. 공항 관련 제약

* 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 소음이 발생할 수 있습니다.

* 서울 강서구 지역은 김포국제공항과 인접하여 항공기 소음으로 인한 불편을 겪는 주민들이 많으며, 소음 측정 방식의 한계로 인해 일부 지역은 피해 지역으로 인정받지 못하는 경우도 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 동안 외국인 등의 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (현재는 2026.8.25.까지)

* 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 건축 행위 등에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 임대관계 미상

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 시 임차인의 유무 및 협상 내용에 따라 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년식 도시형생활주택으로, 역세권(화곡역)에 인접해 있고 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금이 없고 채권자 본인이 경매를 신청하여 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가도 감정가를 상회하는 수준으로, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 인한 소음 문제 및 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 도시형생활주택으로 희소성 및 선호도 높음.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권 위치.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 부담 없는 권리 분석.

* 감정가가 최근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

본건은 최근 실거래 사례(19.98㎡, 2.16억원) 및 건물의 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 3.0억원 이상으로 추정됩니다. 감정가 2.77억원 대비하여 경쟁적인 입찰이 예상됩니다.

본 건의 잠재적 가치와 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 290,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자 수익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.