나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12283 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제7층 제704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제7층 제704호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후면 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "업무시설 및 공동주택"으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12283 (1)

* 물건종별: 다세대주택 (건물/토지 일괄매각)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124, 더시크릿독산 제7층 제704호

* 건축년도: 2021년 11월 사용승인

* 전용면적: 24.72㎡ (약 7.5평)

* 대지권면적: 10.303㎡ (약 3.1평)

* 감정평가액: 277,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청자)

* 총 채권액: 363,607,081원 (말소기준권리 이후 채권 총액)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 '독산역'이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태

물건지는 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 11일 접수된 서울신용보증재단의 가압류입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(예: 담보권, 압류, 가압류 등)를 제외한 대부분의 권리가 매각으로 소멸됩니다. 본건의 경우, 등기부상 을구에 기재된 주택임차권(이 , 보증금 279,000,000원)은 2023년 11월 02일 말소 예정으로 기재되어 있으며, '임차인 현황'에서 해당 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표자: 이 )

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-17

* 확정일자: 2021-11-16

* 배당신고일자: 2023-11-02

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 '임차인 현황' 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, '집합건물 등기부 요약' 상 주택임차권은 말소 예정입니다. 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 건물 이용 현황

본 물건이 속한 '더시크릿독산' 건물은 업무시설 및 공동주택으로 이용되고 있습니다. 주변 지역 역시 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 주거 기능을 수행하고 있습니다.

* 토지이용계획

본 물건이 소재한 지역은 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 적용 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 해당합니다.

* 준공업지역: 제조업 및 관련 서비스업 시설이 입지할 수 있는 지역으로, 업무시설 및 공동주택의 혼재는 이러한 지역 특성과 부합합니다.

* 교육환경보호구역: 주변에 학교가 있어 해당 구역 지정 가능성이 있으며, 이에 따른 건축 및 교육 활동 제한이 있을 수 있습니다. (정확한 내용은 서울남부교육지원청 확인 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 대상자 및 용도에 대해 거래 허가가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본 물건은 "두산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. '독산역'과 인접하여 상업 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교육시설

가장 근접한 교육시설로는 "두산초등학교"가 있으며, 주변 교육환경보호구역 지정 여부 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인 및 건축 상태

건축년도가 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 사용승인 시점 이후 하자 발생 여부 등에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항

준공업지역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등은 향후 건물 이용 또는 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 상세 내용 확인이 필수적입니다.

* 소음 및 공해

주변에 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상, 소음이나 공해에 대한 가능성은 상존합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인이 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 직접적인 보증금 부담은 없으나, HUG의 권리 행사와 관련된 복잡한 배경이 존재함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년식 신축 다세대주택으로, 면적은 작지만 최신식 시설을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 부담이 인수되지 않는 조건으로 매각되어 투자 리스크가 낮다고 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항 및 주변 상권의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 준공업지역 내 혼재된 주거 및 업무시설 환경이므로, 향후 가치 상승 잠재력과 함께 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년식)로 유지보수 비용 절감 및 즉시 활용 가능

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 독산역 인근의 역세권 입지로 잠재적 가치 보유

* 작은 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 주거용으로 적합

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 277,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2023년에 준공된 29.87㎡(약 9.04평) 물건이 325,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 24.72㎡(약 7.5평)로 면적이 다소 작으나, 2021년식으로 연식은 유사합니다.

유사 면적 기준으로 환산 시, 본 물건의 감정가는 평당 약 3703만원 수준으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

그러나 매각으로 인한 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 신축이라는 점을 감안할 때, 현재 감정가 수준에서 약간의 경쟁이 예상됩니다.

최근 실거래가(325,000,000원)와 감정가(277,000,000원)를 고려하고, 면적 차이 및 시장 상황을 감안하여 적정 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.