나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12294 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 654-8 태영팰리스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "증미역(9호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(9호선 증미역)이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.(후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추 표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으니, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 고유정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12294 (1)

물건 종류: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정평가 정보

감정가: 310,000,000원

평가서 요약 작성일: 2026년 4월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.60㎡ (약 6.8평)

건물면적: 29.04㎡ (약 8.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 654-8 태영팰리스 제3층 제301호에 위치하고 있으며, 9호선 증미역의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 증미역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사태영에스엔지 (2020-12-07)

* 주택임차권: 이성규 (금300,000,000원, 말소 대상, 2020-12-14 확정, 2021-01-29 전입)

* 소유권이전: 박상철 (2021-02-15)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (금300,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이성규)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 29일

* 확정일자: 2020년 12월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각.

* 권리분석 상 임차인 이성규는 대항력이 없으며, 매각으로 인한 임차권 등기는 말소될 예정입니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

본 건은 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월 실거래 사례를 분석한 결과, 등촌동 일대 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 등촌동 572-9 (2017년 준공, 전용면적 39.37㎡): 270,000,000원

* 등촌동 365-35 (1994년 준공, 전용면적 40.86㎡): 198,000,000원

* 등촌동 645-2 (2010년 준공, 전용면적 53.47㎡): 342,500,000원

본 건은 건물면적 29.04㎡ (약 8.8평)으로, 상기 사례들과 비교할 때 면적이 가장 작으나 준공연도(2020년)가 가장 최신입니다. 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 대략 2억 3천만원에서 3억 2천만원 범위로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 310,000,000원으로, 시세 범위의 상단부에 해당하나 최신 준공 연도를 감안하면 적정 수준으로 볼 수 있습니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 태영팰리스

* 준공연도: 2020년 (사용승인일 2020.12.02 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 3층 301호

* 총 세대수: 17세대 (건축물 표제부 정보 기준)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정된 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

지하철 9호선 증미역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에 각급 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 리스크

감정평가 과정에서 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 물건의 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 외형 조사 및 제시된 도면에 근거하여 감정평가가 이루어졌으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 내부의 하자 여부, 수리 필요성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 법적/권리적 리스크

임차인의 대항력은 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건 매각' 등 특이사항이 명시되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 관련 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 함께 최종 권리 분석을 재확인하는 것이 안전합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본 건 주변으로 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 다세대주택으로, 9호선 증미역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 생활 여건이 양호합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계 없이 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 적은 물건입니다. 다만, 건물 내부 상태 미확인 및 특이 매각 조건 등으로 인해 입찰 전 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 최신 준공 연도를 감안할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 9호선 증미역 역세권에 위치한 신축 다세대주택입니다.

* 낙찰 후 인수해야 할 임차 보증금 및 권리 관계가 없어 명확한 투자입니다.

* 향후 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 310,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 물건 시세는 약 2억 3천만원에서 3억 2천만원 범위로 추정됩니다. 본 건은 준공 연도가 가장 최신이라는 장점이 있으나, 감정가가 시세 상단부에 위치하는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점과 기타 경매 물건의 일반적인 낙찰가율 등을 고려했을 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 접근: 250,000,000원

* 적정 접근: 280,000,000원

본 건의 최신 준공 연도 및 입지 조건을 고려하여, 최종 제안가로 265,000,000원 을 제시합니다. 이는 감정가의 약 85% 수준이며, 향후 명도 및 리모델링 비용 등을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.