나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12273 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 남서측에 위치하며, 주위에는 공공기관, 업무시 설, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽 : 석재타알붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지로 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접함), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(201 5-08-27){건축법}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022--06-09){건축법}, 도시기타용도 지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역 (수평표면){공항시설법}, 상대보호호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망){교육환경 보 호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀 억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9 월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 , 용도: 단독 다가구 연립 다세대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12273 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1104호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 153,000,000원

* 토지면적: 2.74㎡ (약 0.83평)

* 건물면적: 14.87㎡ (약 4.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 정보:

* 건축년도: 2020년

* 규모: 지하 2층, 지상 18층 중 11층 1104호

* 연면적: 2,376.85㎡

* 대지권 면적: 268.8㎡ (총 66호실)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동, 강서구청 남서측에 위치하며, 주변에 공공기관, 업무시설, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 속해 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 본건과 관련된 모든 권리(소유권, 임차권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.04.20.)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박민주)

* 보증금: 161,000,000원

* 전입/확정일자: 2022.02.28

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 즉, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 강서구청 인근에 위치한 오피스텔 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 주변에 공공기관 및 상업시설이 다수 있어 기본적인 비즈니스 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(엠제이타운)의 전용면적 26.6㎡ 오피스텔이 2023년 12월 2억 8,300만원, 2024년 1월 2억 7,500만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가(1억 5,300만원)는 14.87㎡ 기준 평당 약 3,400만원으로, 최근 실거래가(26.6㎡ 기준 평당 약 1,033만원~1,063만원)와 비교할 때 면적 및 가격 책정에 상당한 차이가 존재합니다.

* 만약 본건의 실제 전용면적이 26.6㎡와 유사하다면, 감정가가 현저히 낮게 책정된 것으로 볼 수 있어 투자 가치가 높을 수 있습니다. 반대로 14.87㎡가 정확한 면적이라면 감정가가 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 업무 편의시설: 강서구청 등 공공기관 및 상업시설이 인접하여 행정 업무 처리나 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철역과의 거리는 명시되지 않았으나, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육환경: 본건은 상대보호구역에 해당하므로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 면적 데이터 불일치: 법원에서 고지한 건물면적(14.87㎡)과 최근 거래 정보에 포함된 전용면적(26.6㎡) 사이에 큰 차이가 있어, 실제 면적 확인이 필수적입니다. 이로 인한 가치 평가의 오차가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 공항 관련 규제와 건축법상 높이 제한 등의 규제가 존재합니다.

* 내부 확인 불가: 임대차 관계가 불분명하고 폐문으로 내부 확인이 어려워, 실제 이용 상태나 관리 상태를 파악하기 어렵습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 재확인해야 합니다.

* 법적 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 신축 오피스텔로 비교적 좋은 입지에 위치하고 있으나, 면적 정보의 불확실성과 감정가와 실제 시세 간의 큰 괴리가 투자 시 주요 고려 사항입니다.

* 권리관계는 인수할 보증금이 없어 비교적 단순한 편이나, 내부 확인의 어려움과 토지 이용 규제 등의 잠재적 리스크를 충분히 검토해야 합니다.

* 정확한 면적과 내부 상태 확인을 전제로, 시세보다 현저히 낮은 감정가가 실제 가치를 반영하는지 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 만약 26.6㎡의 면적을 가진다면, 현 감정가(1.53억)는 최근 실거래가(2.7억~2.9억) 대비 매우 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공되어 건물 노후화로 인한 하자 발생 가능성이 적습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 관계 정리가 비교적 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 153,000,000원입니다.

* 그러나 동일 건물 내 전용면적 26.6㎡ 오피스텔의 최근 실거래가가 2억 7,500만원 ~ 2억 8,300만원임을 감안할 때, 본 건의 시세는 최소 2억 7,000만원 이상으로 추정됩니다.

* 만약 본 건의 전용면적이 26.6㎡와 동일하거나 유사하다면, 감정가가 시세보다 현저히 낮아 유찰될 가능성이 있으며, 시세 범위 하단인 2억 7,000만원 수준부터 고려해 볼 수 있습니다.

* 투자 시 안전 마진을 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 주의: 본 건은 면적 데이터의 불일치와 관련하여 상당한 불확실성을 내포하고 있으므로, 반드시 현장 답사를 통해 실제 면적, 내부 상태, 주변 시세 등을 재확인한 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.