나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12265 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡8동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 및 5호선 '까치 산역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활(다세대)주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 서측 하향의 완경사를 이루고 있는 세장형 토지로서, '도시형생활 주택(단지형다세대)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12265 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 326,000,000원

* 토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 6층 중 제4층

* 건물 사용승인일: 2019년 5월 8일

* 건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡8동 주민센터' 남동측 인근으로, 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호임.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 '도시형생활(다세대)주택'으로 등재되어 있음.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 서측 하향의 완경사를 이루고 있는 세장형 토지로서, '도시형생활 주택(단지형다세대)' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (을구, 2023.11.15.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 주택임차권 (을1, 이승재, 283,000,000원, 전입 2021.04.30, 확정 2021.03.16)

- 압류 (갑5, 구로세무서장, 2024.07.11.)

- 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 2025.09.23.)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예상)

* 임차인 현황:

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-09-19

- 대항력: 없음

- 임차인: 주택도시보증공사(이 )

- 보증금: 283,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-04-30

- 확정일자: 2021-03-16

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* '화곡8동 주민센터' 인근에 자리하고 있어 지역 내 편의시설 이용이 가능하며, '까치산역'이 인접하여 직장인 및 학생들의 배후 수요가 기대됨.

* 상업 시설 또한 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: '화곡8동 주민센터' 등 관공서와 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 교육시설: '상대보호구역', '절대보호구역'으로 지정된 지역이 있어, 교육환경 보호법 관련 규제를 확인해야 함. (강서교육지원청 문의 권장)

* 기타: '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어, 공항 운영 관련 제한 사항이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 대규모 혐오시설이 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 명시된 HUG 관련 조건은 매각 후 추가적인 법적 분쟁의 소지를 내포할 수 있으므로, 계약서 및 관련 조항을 면밀히 검토해야 함. (단, 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금 인수분도 0원으로 파악됨.)

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 복합적인 토지이용계획이 적용되므로, 향후 건축 또는 개발 시 제한이 따를 수 있음.

* 교육환경보호구역: 상대 및 절대 보호구역 지정으로 인해 건축 행위 및 용도 제한이 발생할 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

* 임차인 김 관련: 보증금 0원, 전입일자 2025.09.19로 대항력은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 점유 또는 권리 주장 가능성이 있는지 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

* 권리관계가 명확하여 명도 부담이 적고, 인수할 보증금이 없어 투자 안정성이 높음.

* 다만, HUG 관련 특이사항 및 까다로운 토지이용계획상의 제한 사항들은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소임.

* 입지, 건물 상태, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 역세권으로 우수한 교통 환경을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 확보에 유리함.

* 2019년 신축 건물이므로 노후화가 적고, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높음.

* 권리분석상 인수 부담이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 예상됨.

* 화곡동 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가를 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 시세 분석:

- 2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 830-5번지 'M펠리체' (37.05㎡) 300,000,000원 (평당 약 2,680만원)

- 2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 343-28번지 '한양' (53.84㎡) 255,000,000원 (평당 약 1,564만원)

- 2026년 5월, 서울 강서구 화곡동 956-27번지 '기린아트빌라' (41.32㎡) 169,000,000원 (평당 약 1,352만원)

* 본건 물건 정보:

- 건물면적: 39.28㎡ (약 11.88평)

- 감정가: 326,000,000원 (평당 약 2,744만원)

* 시세 비교 및 예상:

- 본건 건물 면적(39.28㎡)과 유사한 'M펠리체'의 거래가(37.05㎡, 300,000,000원)를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 2,680만원임.

- 이를 본건 면적에 적용 시 약 31,830만원 (11.88평 * 2,680만원/평) 수준임.

- 감정가(326,000,000원)는 주변 시세 및 최근 거래가와 유사한 수준으로 책정되었음.

- HUG 관련 특이사항 및 복잡한 토지이용계획 제한을 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가 범위:

- 280,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.