나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12261 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건 내 5층 501호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형에 가까운 토지로서, 업무시 설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 938-7, 화곡동 938-8 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12261 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제5층 제501호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 265,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 웰타운A

* 건축년도: 사용승인 2021년 3월 24일

* 총 층수: 13층 중 5층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡1동주민센터"에서 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건은 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 9월 17일자 강서구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다. 모든 기존 권리는 말소기준권리보다 선순위인 경우를 제외하고는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (서희철)

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 24일

* 확정일자: 2021년 5월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 처리되었습니다.

본 물건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각되며, '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사에이비건설) - 말소

* 갑3: 소유권이전 (장순자, 매매금 257,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (서희철, 권리금액 257,000,000원) - 말소

* 갑4: 압류 (강서구, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액 257,000,000원) - 말소

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (세부내역 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 인근에는 '화곡1동주민센터'가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 분석한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 일부 지역에서는 유흥업소 등이 분포하는 것으로 나타났으나, 본 물건의 직접적인 영향권에 해당하는지는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: '화곡1동주민센터'가 인근에 있으며, 다양한 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (검색 결과: 홈플러스익스프레스 강서점, 홈플러스 메가푸드마켓 강서점 등 접근 가능)

5.2. 주요 공공시설 및 교육기관

* 공공시설: 화곡1동주민센터 인근.

* 교육기관: 서울등서초등학교, 등촌중학교, 경복여고 등 비교적 다양한 교육기관이 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

'임대관계 미상'으로 명시되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 존재하고 경매 절차가 진행된 점으로 미루어 보아 현재 공실 상태일 가능성도 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건으로 매각되므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 공항 관련 지역 지정

본 물건이 소재한 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. HUG 인수조건 및 공동담보

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 공동담보의 경우, 해당 물건 외 다른 담보물의 가치나 경매 진행 여부에 따라 낙찰 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6,500만원으로 책정되었으며, 현재 등기부상으로는 임차인과의 보증금 관련 인수 부담이 없는 상태입니다. 또한, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차 보증금: 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 전혀 없습니다.

* 교통 및 생활 편의: 대중교통 이용이 편리하고, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 화곡동 인근 오피스텔의 최근 실거래가는 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 파악됩니다. (참고: 검색 결과 참조). 본 건물의 감정가(2억 6,500만원)는 이러한 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주택도시보증공사의 채권액이 2억 5,700만원이며, 이는 실거래가 수준보다 높습니다. 임차인 보증금이 2억 5,700만원임을 감안할 때, HUG 관련 조건으로 인해 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않더라도, 채권액과 실거래가 간의 괴리가 상당합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근으로는 실거래가 수준을 참고하여 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 사이를 예상해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 분석을 통해 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

물건의 구체적인 낙찰 사례나 현재 진행 중인 입찰 경쟁 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 높은 감정가와 실거래가 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.