나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12421 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제8층 제806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철1호선,7호선)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 건물 내 제8층 제806호로서, (사용승인일: 2014.09.05) 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔 240실), 도시형생활주택(299세대) 및 제1.2종 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 남서측과 남동측으로 폭 9미터 정도의 포장도로에 접하며, 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12421 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제8층 제806호

* 건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 107,000,000원

* 건물 면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 토지 면적: 2.23㎡ (약 0.67평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

* 사용승인일: 2014년 9월 5일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용 및 현황: 부정형 토지로서, 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 부지의 남서측과 남동측으로 폭 9미터 정도의 포장도로에 접하며, 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상)입니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 하지만 물건명세서에 '대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함'이라고 기재되어 있어, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 근저당권 (채권자: 박형성) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍* (홍완의)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020년 10월 6일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 배당신고일자: 2025년 9월 30일

* 대항력: 있음

* 등기부 채권 총액: 303,816,114원 (말소된 권리 포함 추정)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 대상 물건은 도시형생활주택, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하여 관련 업종의 임대 수요가 존재합니다.

* 교통 접근성: 가산디지털단지역(1, 7호선)이 인접하여 직주근접 수요 및 외부 접근성이 우수합니다.

* 건물 구성: 해당 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 15층 건물 내 8층에 위치합니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 가산동주민센터가 있으며, 대규모 산업단지 및 상업시설이 밀집하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 홍*의 보증금 120,000,000원에 대한 대항력이 인정될 경우, 배당에서 전액 변제받지 못하면 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 감정가(107,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰가와 합산 시 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되므로, 철저한 권리 분석 및 임차인과의 협의가 필수적입니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 해당 물건을 취득할 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 협소한 면적: 전용면적 12.19㎡(약 3.69평)으로 매우 작은 면적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치하여 직주근접 및 교통 편의성이 우수한 장점이 있습니다. 건물은 2014년 준공되어 비교적 신축급에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 최대 리스크 요인입니다. 현재 감정가는 1억 7백만원이지만, 보증금 1억 2천만원을 인수한다고 가정하면 총 투입 금액은 2억 2천 7백만원이 되어, 주변 시세 대비 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 인수되는 보증금액을 명확히 확인하고, 그 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권: 풍부한 임대 수요 및 직주근접 특화 입지.

* 신축급 건물: 비교적 양호한 건물 상태로 유지보수 비용 절감 기대.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 상품성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 107,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 점을 반드시 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 공식 정보와 '대항력 있는 임차인 (보증금 120,000,000원)'이라는 정보가 상충합니다. 만약 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액이라면, 총 투입 금액은 (낙찰가 + 120,000,000원)이 됩니다.

최근 유사 면적 물건의 거래 사례를 분석했을 때, 29.89㎡(약 9평) 단위가 213,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 3.69평 규모의 본 물건 시장 가치는 그보다 낮을 것으로 추정됩니다.

따라서 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 최우선으로 신뢰하고, 경매 시장 상황을 고려하여 감정가 107,000,000원 근처에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 본 입찰가로는 실익이 없을 수 있으므로, 반드시 사전에 인수될 보증금액을 명확히 확인하고 총 투입 금액이 시장 시세를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가: 107,000,000원 (감정가 기준)

* 총 예상 투입 금액 (임차 보증금 인수 시): 227,000,000원 이상 (낙찰가 107,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원 가정 시)

참고: 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 검색 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.