나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12439 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제7층 제705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 "화곡역" 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/ 지상9층 건물 내 제7층 제705호로서, ("집합건축물대장" 상의 사용승인일은 2022-05-20.임) 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 창호 마감 등 임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 세필지 일단의 세장형으로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북측으로 가로공원로(도로폭 약 40미터 및 서측(도로폭 약 4미터)의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물 보호지구(공항), 도로(잡함),가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22.)(강서교육지원청 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 실지조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 평가사례 및 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매진행 시 참고하시고, 경매참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12439 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제7층 제705호

용도: 도시형생활주택

감정가: 390,000,000원

토지면적: 9.11㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.11㎡ (약 2.75평)

건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.65㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 물건 기본정보 - 건물 현황

건물명: 케이씨타운

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73번지 (도로명: 서울특별시 강서구 가로공원로 178-5)

건축연도: 2022년 5월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

규모: 지하 1층 / 지상 9층 중 제7층 제705호

전유면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

총 동 수: 2개동

전체 호수: 25호

주요 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설

3. 물건 기본정보 - 등기부 현황

소유권보존: 2022-05-23 (김민곤 외 2명)

공유자전원지분전부이전: 2022-09-07 (김대성, 매매 399,000,000원)

주택임차권: 2024-07-05 (김민정, 보증금 389,000,000원, 전입 2022-09-02, 확정 2022-08-17, 말소 예정)

가압류: 2024-06-24 (삼성카드, 5,641,864원, 말소기준권리)

강제경매: 2025-09-30 (주택도시보증공사, 389,000,000원)

등기부채권 총액: 394,641,864원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

권리분석 요약

본 건은 2024년 6월 24일 삼성카드에 의한 가압류(갑3)가 말소기준권리가 됩니다. 소유권 보존 등기(갑1), 공유자 지분 이전(갑2) 등은 가압류보다 선순위이며, 주택임차권(을3, 김민정) 및 강제경매 개시 결정(갑4)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김민정)

보증금: 389,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-02

확정일자: 2022-08-17

배당신고일자: 2024-07-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 매각 시 임차권 포기 조건으로 인해 매각으로 소멸됨.

* 이혜빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-04

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

건물 유형 및 주변 환경

본 물건은 "케이씨타운"이라는 공동주택 단지 내 도시형생활주택으로, 연면적 1911.64㎡, 지하 1층, 지상 9층 규모의 신축 건물입니다. 주변 지역은 주거용 건물(다세대, 오피스텔) 및 근린생활시설이 혼합된 복합 용도 지역입니다.

최근 실거래가 분석

주변 유사 건물(다세대 주택)의 최근 거래 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다. (입력된 JSON 정보 기준)

* 2019년 건축, 전용면적 19.98㎡, 2026년 7월 거래 216,000,000원 (약 10.8백만원/㎡)

* 1986년 건축, 전용면적 37.44㎡, 2026년 7월 거래 150,000,000원 (약 4.0백만원/㎡)

* 2002년 건축, 전용면적 37.56㎡, 2026년 7월 거래 160,000,000원 (약 4.2백만원/㎡)

시세 분석

본 건은 2022년 준공된 신축 건물로, 23.65㎡(약 7.15평) 면적에 감정가 390,000,000원(약 16.5백만원/㎡)으로 평가되었습니다.

주변의 2019년 건축된 유사 면적의 다세대 주택 거래가(약 10.8백만원/㎡)와 비교할 때, 본 건의 감정가는 상당히 높은 수준으로 책정되었습니다. 이는 건물의 신축 연도, 건물 자체의 브랜드 가치, 또는 특정 단지 프리미엄 등이 반영된 것으로 추정됩니다. 다만, 제공된 JSON 데이터는 본 건과 동일한 건물이 아닌 인근 다른 건물의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

* 교육시설: "월정초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

* 교통: 지하철 5호선 "화곡역" 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 상업 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

건물 내부 시설

* 난방: 도시가스에 의한 난방 설비

* 승강기: 운행 중

* 기타: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태

본 물건은 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 사항

대상 물건 토지는 "도시지역, 제3종일반주거지역"에 속하며, "중요시설물 보호지구(공항)", "수평표면구역(원추표면)"에 해당하여 공항 관련 제약이 있을 수 있습니다. 또한, "가축사육제한구역", "상대보호구역", "대공방어협조구역", "과밀억제권역"에 해당합니다.

특히, "토지거래계약에 관한 허가구역"(2025.4.27.~2026.4.26.)으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 허가 구역으로도 지정되어 있어, 매수인의 자격에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물 현황

집합건축물대장 상의 사용 승인일은 2022년 5월 20일이나, 현장 조사가 제한되어 내부 구조에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 실제 내부 구조는 공부와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인하여야 합니다.

감정가와 시세 차이

본 건의 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 대비 높은 수준으로 책정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 이는 향후 매각 시 경쟁력이나 재매각 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역이라는 점은 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 화곡역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 임차 보증금 전액에 대한 대항력 포기 및 매각으로 인한 소멸 조건은 매수인의 권리 관계를 매우 명확하게 하여 인수 부담이 전혀 없다는 큰 장점이 있습니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하였고, 이 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 내부 확인의 제약 등이 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 신축 건물로서의 가치와 명확한 권리 관계를 고려할 때, 시장 상황 및 경매 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 최신 시설과 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 무인수 권리: 임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금 등 권리가 전혀 없습니다.

* 안정적인 세입자 확보 가능성: 도시형생활주택 및 오피스텔은 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

* HUG 보증: 채권자인 HUG가 모든 권리를 포기하고 매각이 진행되어 권리 관계가 매우 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

종합적인 시세 분석 및 권리 관계, 물건의 특성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

시세 조사 결과, 주변 2019년 건축된 유사 면적의 거래가가 약 10.8백만원/㎡ 수준임을 감안할 때, 본 건의 신축(2022년) 및 특정 단지(케이씨타운)의 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 신축 건물의 시세와 비교하여, 감정가 대비 약 80% 수준을 고려할 때, 합리적인 입찰가는 약 310,000,000원에서 320,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 310,000,000원 수준을 권고합니다.

참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 방문을 통한 직접적인 가치 평가, 최종적인 권리 변동 사항 확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.