나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12429 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제3층 제2305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 292번지 소재 "오류동역" 서측 인근에 소재하는 단지형연립주택으로서 주위는 다세대주택, 연립주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 공동주택(단지형연립주택)으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지를 둘러서 서측과 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12429 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제102동 제3층 제2305호

용도: 연립주택

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

토지 지분: 37.7469㎡ (약 11.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 42.04㎡ (약 12.72평)

건물 지분: 42.04㎡ (약 12.72평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 공동주택(단지형연립주택)

건물 사용승인일: 2016년 7월 19일

해당 물건 층수: 3층

1.4. 매각 정보

감정가: 266,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 292번지에 위치하며, "오류동역" 서측 인근에 소재하는 단지형 연립주택입니다. 주변은 다세대주택 및 연립주택이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접해 있어 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지를 둘러서 서측과 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2022년 2월 8일자 안산세무서장의 압류 (갑3)

등기부상 최고가 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (방 )

- 보증금: 245,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 4월 27일

- 확정일자: 2021년 3월 16일

- 배당신고일자: 2023년 6월 12일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됨.

* 조

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 4월 15일

- 대항력: 없음

- 비고:

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 별도등기와 관련 대지권의 목적인 2필지 을구 1번 지상권설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 상세 내용(존속기간, 지료 등)은 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 정보에 따르면, 최근 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 130,000,000원(28.18㎡)에서 215,000,000원(56.52㎡) 수준입니다.

이를 평당가로 환산 시 약 1,250만원 ~ 1,520만원 범위로 추정됩니다.

본건의 전용면적 42.04㎡ (약 12.72평)을 기준으로 시세를 추정하면, 약 17,000만원 ~ 19,000만원 내외로 판단됩니다.

본건의 감정가는 266,000,000원으로, 최근 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 투자 가치

로제트힐은 2016년 준공된 비교적 신축 연립주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 오류동역 인근 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 여건은 무난한 편입니다.

그러나, 매각으로 인수해야 하는 지상권이 존재하여 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 지상권의 상세 내용 확인 없이 투자 결정은 매우 위험합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변은 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 쇼핑몰, 대형마트 등 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

본건 주변의 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 건물 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 인수: 지상권의 존재 자체만으로도 큰 위험 요소이며, 그 조건(지료, 존속기간 등)에 따라 부동산 가치에 지대한 영향을 미칩니다. 상세 내용 확인 없이는 절대 입찰해서는 안 됩니다.

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 감정가가 주변 실거래가 대비 과도하게 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손해를 볼 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연립주택이라는 장점에도 불구하고, 매각 후 인수해야 하는 지상권이라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 또한, 감정가와 실제 시세 간의 큰 차이는 투자자에게 상당한 위험을 내포하고 있습니다. HUG 임차인의 대항력 포기 조건은 긍정적이나, 지상권 문제를 해결하지 않고서는 투자가치를 논하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)인 건물 자체의 가치.

* HUG 관련 임차인의 보증금 부담 위험이 낮음.

9. 예상 입찰가

본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 해당 지상권의 구체적인 내용(지료, 존속기간 등)에 대한 확인이 이루어지지 않아 정확한 예상 입찰가 산정이 불가합니다. 지상권의 내용에 따라서는 투자가치가 전혀 없을 수 있습니다.

만약 지상권 문제가 해결되거나, 인수 후에도 경제적 가치를 유지할 수 있다는 전제 하에, 최근 주변 시세(약 170,000,000원 ~ 190,000,000원)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

하지만 현재로서는 지상권 인수 비용 및 영향이 불확실하므로, 추가적인 정보 없이 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

강력 권고: 반드시 지상권 설정 계약 내용을 상세히 확인하고, 그에 따른 경제적 부담을 정확히 산정한 후에 신중하게 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다. 현재로서는 감정가의 70% 이하인 180,000,000원 이하의 금액으로도 신중한 접근이 필요하며, 지상권의 부담이 클 경우 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.