나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12418 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화1동주민센터" 북서측 인근에 위치하고, 인 근에 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층중 12층 1204호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택 건부지로 이 용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

방화동 274-2 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표 면구역(수평표면), 상대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03) 등입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12418 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 332,000,000원

토지면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

토지지분: 11.49㎡ (약 3.48평)

건물면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

건물지분: 24.645㎡ (약 7.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 마곡제이엠팰리스

사용승인일: 2021-08-19

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 중 12층

전용면적: 24.64㎡ (약 7.45평) (분양면적 정보 없음)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화1동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 업무용 및 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 동측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 1.토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03) 등으로 지정되어 있습니다. 중요시설물보호지구(공항)는 김포공항 인근 지역의 고도 제한 등 항공 관련 규제를 의미합니다.

1.2. 권리분석

경매 사건은 서울남부지방법원의 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12418) 등기 (갑2, 2025-09-29 접수)

등기부채권 총액: 315,000,000원

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 김미래 (주택도시보증공사)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-18

확정일자: 2021-09-27

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을4)으로 등재되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각 사항으로 보아, 낙찰자는 해당 임차보증금에 대한 직접적인 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 성지은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-01

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 존재하므로, 실제 임대차 관계 및 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. (성 )

1.2. 2.인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (성지은 임차인의 보증금 액수가 미상이므로, 명확한 권리분석 및 법률 자문이 필수적입니다. 김미래 임차인의 보증금은 말소 예정 권리입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등)

1.3. 상권분석

본건은 서울 강서구 방화동에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 업무 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

최근 인근 지역 실거래가를 분석한 결과, 2017년식 '마곡팰리스'(전용 38.95㎡)가 2026년 7월 7일 306,000,000원에 거래되었습니다 (약 785.6만원/㎡).

2015년식 '대림캐슬'(전용 29.97㎡)은 2026년 7월 6일 253,000,000원에 거래되었습니다 (약 844.2만원/㎡).

본건 '마곡제이엠팰리스'는 2021년 8월 사용승인된 신축급 건물로, 유사 단지인 '마곡팰리스'의 실거래가와 비교할 때, 면적(24.64㎡)을 감안하면 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 "방화1동주민센터"가 위치하며, 아파트, 오피스텔, 업무 및 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근 편의시설 이용이 용이하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(성지은)의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임대차 관계를 철저히 확인해야 하며, 낙찰 후 보증금 인수 또는 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 복잡한 권리 관계: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력 포기 조건 등 특이사항 및 주의사항에 언급된 내용들은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 특히 김미래 임차인 관련 내용은 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 상 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지조건은 양호한 편이나 복잡하고 불확실한 임차인 현황으로 인해 주의가 요구되는 물건입니다. 특히 대항력 있는 임차인(성지은)의 보증금 및 차임 미상 표기는 실제 인수 부담 가능성을 내포하므로, 입찰 전 임대차 관계 서류 확인 및 법률 전문가 상담이 필수적입니다. 김미래 임차인 관련 HUG 조건 및 대항력 포기 조항 등은 말소 예정 권리로 보이나, 이 역시 낙찰 후 발생 가능한 문제를 사전에 파악해야 합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격 책정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로서의 상품성 및 유지보수 용이성.

* 강서구 방화동 일대의 지역 발전 가능성 및 교통 요충지로서의 잠재력.

* 권리 관계 리스크 해소 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 332,000,000원

최근 인근 유사 단지(마곡팰리스, 38.95㎡) 실거래가: 306,000,000원 (약 785.6만원/㎡)

본건 전용면적(24.64㎡) 환산 시 예상 시장가: 약 193,500,000원 ~ 208,000,000원 (인근 단지 단위면적당 가격 적용)

본건은 신축급 건물로서의 장점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인(성지은)의 보증금 0원 및 차임 0원 표기로 인한 불확실성이 큰 위험 요소입니다. 이러한 리스크를 감안하여 시장가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. HUG 관련 임차인(김미래)은 말소 예정 권리로 보이나, 명확한 확인이 필요합니다.

* 리스크 감안 시 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원 (1억 8천만원 ~ 2억 1천만원)

* 보수적인 관점에서, 임차인 리스크를 충분히 반영한 금액으로 판단됩니다. 입찰 전 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.