나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12413 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브위아스팔트슁글잇기지붕 지상 4층건 내 1층 101호로서, (사용승인일 : 1997.10.17.) 외 벽 : 돌붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 피로티주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약3미터, 북서측으로 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12413 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 30.58㎡ (약 9.25평)

건물면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

가장 가까운 지하철역은 5호선 화곡역으로 도보 약 15-20분 거리에 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되는 물건입니다.

특별 매각조건으로 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 적용됩니다.

말소기준권리: 2023년 5월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금 110,000,000원)입니다.

매각으로 인하여 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (황 , 보증금 272,000,000원)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 압류 (양천세무서장)

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 없습니다. (등기부상 확인된 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.)

임차인 현황:

* 이 (전입일자 2025-06-02): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (황 ) (전입일자 2022-09-30, 확정일자 2022-09-16): 보증금 272,000,000원, 차임 0원. 본 임차권은 매각으로 소멸될 예정이나, 특별 매각조건에 따라 HUG의 잔액 보증금 반환 청구권 포기 조건이 있습니다. 그러나 등기부상 말소 예정이며, 인수 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액: 382,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다수의 다세대 및 연립주택이 소재합니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업시설은 다소 거리가 있습니다.

화곡동 지역은 서울 서남부의 주요 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 존재합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 연식 및 규모의 다세대주택 거래가 21,600만원 선에서 이루어졌습니다. (2026년 7월 1일, 전용면적 19.98㎡ 거래 사례)

1.4. 생활정보

교통: 마을버스 이용이 편리하며, 지하철 5호선 화곡역까지 접근 가능합니다.

교육: 인근에 화일초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다. (관련 교육청 확인 필요)

편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 주변에서 이용 가능합니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용한 편이나, 일부 근린생활시설의 소음 가능성은 있습니다. 공항 관련 시설로 인한 소음이나 고도 제한 구역 지정이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건은 매수인에게 보증금 반환 부담을 덜어주지만, HUG가 배당으로 전액을 회수하지 못할 경우 발생할 수 있는 법률적 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. (단, 등기부상 임차권은 말소 예정이며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 위험은 낮아 보입니다.)

토지이용계획: 공항 관련 시설 보호 지구, 대공방어협조구역, 상대보호구역(교육청 확인 필수) 등에 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

오래된 건축물: 1997년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 명확하게 말소되는 권리들로 구성되어 있으며, 특별 매각조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 관련 특별 조건에 대한 면밀한 검토와 향후 법률적 해석 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 권리 없어 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 입찰이 가능합니다.

HUG 인수조건으로 보증금 부담 없음: 대항력 있는 임차인(HUG)의 보증금 272,000,000원이 인수되지 않아 추가 비용 부담이 없습니다.

양호한 입지 및 교통: 서울 서남부 지역의 주거 수요가 있는 곳에 위치하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

최근 실거래가와의 연계: 감정가 218,000,000원 대비 최근 실거래가 216,000,000원(유사 건물)으로 시세 반영이 잘 되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 218,000,000원이며, 최근 유사 건물 거래가 216,000,000원임을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려하여, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

유찰 가능성과 경쟁 정도를 감안하여 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

가장 보수적으로는 감정가인 218,000,000원을 기준으로 삼아 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.