나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12409 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 651-6 아데나캐슬 제101동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '발산역(지하철 5호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 '발산역(지하철 5호선)' 등 이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현황 '주거용(방2, 다용도실, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가)는 제시외건물 ㉠ ~ ㉢이 소재하며 이에 대한 적법 여부는 미상인바, 추후 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람(후첨 '내부구조도' 참조).

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12409 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 651-6 아데나캐슬 제101동 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 및 도시형생활시설(단지형다세대))

감정가: 265,588,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.25㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.25㎡ (약 4.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.09㎡ (약 8.50평) - 전용면적

건물 지분: 28.09㎡ (약 8.50평)

건물 제시외면적: 7.05㎡ (약 2.13평) - 본건 매각에 포함

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '발산역(지하철 5호선)' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 '발산역(지하철 5호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025.09.29. 접수, 갑4)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 이미정

보증금: 5,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2024-04-09

확정일자: 2024-04-04

대항력: 있음

주의: 본 임차인은 대항력이 있으나, 매각으로 인한 소멸 조건이 적용될 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임성수)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-25

확정일자: 2021-10-25

대항력: 없음

비고: 임차권등기 말소 예정.

3.4. 특별 매각 조건

주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 본 물건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 간주됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 강서구 내발산동 일대는 다세대주택과 아파트가 밀집한 주거 지역이며, 각종 근린생활시설이 함께 분포하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 특히, 제2종근린생활시설 및 도시형생활시설로도 이용 가능하여 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

* 교통: 지하철 5호선 발산역 인근에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 및 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 소화전, 승강기, CCTV 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지이용계획상 공항시설보호지구, 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대 용도)으로 지정되어 있어 외국인 등이 토지 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 사항

* 제시외 건물(7.05㎡)이 포함되어 매각되나, 그 적법 여부에 대한 확인이 필요하며, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 사항

* 대항력 있는 임차인(이미정)이 존재하나, 특별 매각 조건에 따라 인수 보증금은 없는 것으로 간주됩니다. 다만, 임차인 관련 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 발산역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 편의성과 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 건축 연면적 대비 토지 면적이 넓어 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다. 다만, 복합 용도(근린생활시설/도시형생활시설)로서의 특성과 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 등 권리 및 물건 조사 시 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 특별 매각 조건에 따라 임차보증금 인수 부담은 없으므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 발산역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 기대

* 소형 면적(전용 28.09㎡)으로 1인 가구 임대 수요 확보 용이

* 도시형생활시설 겸업으로 인한 다양한 임대 수익 창출 가능성

* 인수되는 임차보증금 부담 없음 (0원)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 500만원에서 900만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(28.09㎡)을 기준으로 보수적으로 평당 600만원에서 800만원 수준의 시세를 적용할 경우, 약 1억 6,854만원에서 2억 2,472만원 사이의 시세가 예상됩니다.

감정가는 2억 6,558만 8천원이나, 시장 시세 및 잠재적 리스크 요인(제시외 건물, 임차인 이슈 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80% 수준인 2억 1천만원 내외 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

상세 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.