나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12398 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 835-7 문정빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등의 소규모 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입 니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, - 사용승인일: 2019년 6월 21일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12398 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 835-7 문정빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.3평)

토지지분: 17.66㎡ (약 5.3평)

건물면적: 28.36㎡ (약 8.6평)

건물지분: 28.36㎡ (약 8.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권 승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 주변은 서울시흥초등학교 남동측 인근으로 다세대주택 등 소규모 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용으로 제반 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다.

등기부상 소유권은 문명기 외 1명에게 있으며, 이후 사형택에게 공유자전원지분전부이전이 있었습니다.

등기부상 을3번의 주택임차권(김 (주택도시보증공사), 보증금 259,000,000원) 및 갑7번의 압류, 갑8번의 가압류, 갑9번의 강제경매 개시 결정 등기 등이 모두 말소될 예정인 권리들입니다.

특히 본건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권이 존재하나, 매각으로 인해 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 즉, 매수인은 김 임차인의 보증금 반환 청구 등 임차권에 대한 어떠한 권리 주장도 받지 않으며, 해당 임차권 등기는 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 0원입니다.

임대관계는 HUG 임차권 외 별도로 파악된 내용은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 연립주택들의 면적별 시세는 다양하게 나타납니다.

2026년 5월 거래된 62.31㎡ 면적의 무지개 연립은 59,000만원에 거래되어 약 946.86만원/㎡의 시세를 형성했습니다.

또한, 39.48㎡ 면적의 현대빌라 연립은 44,000만원에 거래되어 약 1114.49만원/㎡의 시세를 보였습니다.

가장 최근 거래된 55.19㎡ 면적의 원형아트빌 연립은 28,000만원에 거래되어 약 507.34만원/㎡의 시세를 나타냈습니다.

본 물건의 전용면적은 28.36㎡(약 8.6평)이며, 감정가는 226,000,000원입니다. 이는 약 796.89만원/㎡ 수준으로, 인근 유사 면적 및 신축 연도(2019년 준공)를 고려했을 때 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가됩니다. 다양한 시세 편차를 감안할 때, 본 건의 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

본건은 2019년 6월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제4층 제402호 다세대주택입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 특정 대상자 및 용도 제한, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등의 여러 법적 제한을 받습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보이며, 주거 및 교육(서울시흥초등학교) 시설 위주의 환경입니다.

* 임대관계: HUG 임차권 외 별도의 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 HUG의 대항력 포기라는 매우 유리한 조건으로 진행되는 경매 물건입니다. 이는 매수인이 임차 보증금 관련 부담 없이 낙찰받을 수 있다는 점에서 큰 장점입니다. 건물 연식(2019년 준공)이 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의 시설 또한 갖추고 있습니다. 다만, 토지에 적용되는 다양한 법적 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 임차 보증금 부담 없음.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 향후 가치 상승 기대.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 226,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 본 건 면적(28.36㎡) 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 임차 보증금 부담이 없어, 실제 인수 금액 측면에서 유리합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 226,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권고드립니다.

특히, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 시세 변동 여부를 면밀히 확인하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.